最近，我在网上看到了很多关于20年先息后本利率4%，20年等本利率3.8%的抵押贷的事情。作为业内的小三，我每次都觉得这是扯淡。 　　

　　

　　说是完全假的，其实有点真。比如利率是真的。但是你说的是真的，也没有把具体还款方式和贷款期限解释透彻。今天我有空的时候，跟你说一下贷款利率的问题。 　　

　　

　　1.LPRLPR是贷款市场报价利率，它由18家银行共同报价产生利率，通过去除最高价和最低价计算，最后通过算术平均计算，并在每月20日重新报价。 　　

　　

　　 　　

　　

　　截至2022年6月20日，贷款市场最新报价利率为一年期3.7%，五年期及以上4.45%。 　　

　　

　　我们的房贷和抵押都是在这个基础上浮动的。抵押贷款通常在LPR利率加点-10到175. 　　

　　

　　比如下图的3年期贷款，利率在5年期LPR 4.45%的基础上下调0.45%，即4%。 　　

　　

　　 　　

　　

　　正如一些中介所说，20年后利率为4%，20年后利率为3.8%的按揭贷款显然不符合LPR的基准。 　　

　　

　　真实的情况不外乎两种： 　　

　　

　　如上图所示，在一种是他说的不是贷款年限，而是授信年限。,贷款期限为3年，信用期限为20年。信用期内，贷款到期，需要还本续贷； 　　

　　

　　另一种情况是气球贷,即向借款人提供较短的贷款期限，并以较长的期限计算每月还款额，以减轻提前还款的压力。 　　

　　

　　比如3年期的“气球贷”，20年按月还。也就是中介所说的利率3.8%的20年期等额产品。 　　

　　

　　2.实际利率和账面利率在办理贷款时，由于某些原因发生了贷款利息以外的费用。比如银行要求购买理财和保险； 　　

　　

　　这些额外的费用加到贷款利息中就产生了贷款的实际利率。 　　

　　

　　例如： 　　

　　

　　小王申请抵押贷款50万，利率5.2%。但银行的受理条件是购买4000元的保单。 　　

　　

　　所以他的有效利率是：(贷款本金50万*年利率5.2%，保险费4000元) 50万=6%。 　　

　　

　　注：以上为不中途归还本金的计算； 　　

　　

　　3.月利率是百分之几。所谓月息百分之一就是百分之零点一，1分就是百分之一。当然，这里的利率只是月利率， 　　

　　

　　贷款年利率=贷款月利率*12（月） 　　

　　

　　但是月息不规范，很容易演变成一些“低息套路” 　　

　　

　　比如同样贷款一年100万。小贷公司月息6%，和银行差别很大。我们直接对比一下两者的还款计划： 　　

　　

　　银行月息6厘： 　　

　　

　　 　　

　　

　　小贷月息6厘： 　　

　　

　　 　　

　　

　　有什么问题？ 　　

　　

　　已知月利率=当月利息当月剩余未偿还本金，月息6%，年利率7.2%。 　　

　　

　　在银行的还款计划表中，无论是哪一期(当月利息当月剩余未还本金)，都是0.6%。 　　

　　

　　可小贷的还款计划表就不太一样了！ 　　

　　

　　第一期：10865.83元100万元=1.0865% 　　

　　

　　二期：10013.19元921530.26元1.0865% 　　

　　

　　第三期：9151.29元842207.88元1.0865% 　　

　　

　　也就是说小贷对外报的月息6厘，实际年利率是 　　

　　

　　1.085%*12=13.03%左右。 　　

　　

　　它之所以也支付6%的月息，是因为它的月息是总利息7.2万12月总本金100万=0.6%。. 　　

　　

　　这个算法显然不太合理。我们每个月还本金，本金逐月递减。怎么才能用总本金来分摊利息？ 　　

　　

　　所以，当贷款公司告诉你月息多少的时候，打印出还款计划表，看看真实利率。