钛媒体注：3月1日以来，陆续有购房者接到银行通知，要求将购房贷款转为固定利率或浮动利率。作为一笔大额长期贷款，如何折算购房利率对购房者来说至关重要。因此，从3月份开始，是否转换一笔贷款的利率也引起了极大的关注。
贷款利率转换源于2019年8月央行为深化利率市场化改革推出的贷款市场报价利率(LPR)。12月28日，央行宣布股票浮动利率贷款定价基准可转换为LPR基点或固定利率，自2020年3月1日起办理，原则上在8月31日前完成。
事实上，是否选择转换的根源在于购房者对LPR方向的预期。自2019年9月20日公布首个LPR利率以来，五年期的LPRs分别为4.85%、4.85%、4.8%、4.8%和4.75%，整体呈下降趋势，可作为购房者的参考。
根据转换政策，本次需要重签的“旧贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的浮动利率贷款和已签订合同但尚未发放的贷款，以及新政后少量旧利率的合同。
此外，2020年12月31日前到期的政策性公积金个人住房贷款(含组合贷款的公积金部分)和个人住房贷款不需要转换。
央行通知
房贷利率换算有两种选择，一种是固定利率，一种是“LPR基点”利率。固定利率是原合同的现行执行利率。比如现在5.39%，未来5.39%，现在5.635%，未来5.635%，就不会再动了，跟LPR没关系。
“LPR基点”利率是浮动的，浮动的来源在于LPR的浮动。过去，抵押贷款与央行的基准利率挂钩，但修改后，它们与央行去年推出的新市场基准利率LPR挂钩，该利率每月公布一次。也就是说，如果选择转为浮动利率，未来LPR会变高，房贷利息也会更高；LPR越低，抵押贷款利息越低。
但是，转换后的利率还得再提高一个基点，这个基点是固定的。基点算法是当前合约的执行率减去2019年12月的LPR报价，即4.8%。比如王先生现在的贷款利率是5.39%。他决定将其转换为浮动利率。他的基点是5.39%-4.8%=0.59%。
值得注意的是，基点可以是负的。比如张女士的房贷利率为基准利率9折，即4.9%(1-10%)=4.41%，她的基点是4.41%(小张目前的利率水平)-4.8%(2019年12月LPR)=-0.39%。如果按照目前4.7%的LPR计算，她的利率水平也是相应的。
但是这个问题不需要购房者考虑，银行会自动计算。
根据前述算法，不难看出是否选择转为浮动利率，根源在于购房者对LPR方向的预期。
自2019年9月20日公布首个LPR利率以来，五年期的LPRs分别为4.85%、4.85%、4.8%、4.8%和4.75%，整体呈下降趋势，可作为购房者的参考。
目前，似乎大多数业内人士预计LPR会有一定的下跌空间。从国外发达国家的经验来看，如美、日、欧，随着经济水平的不断提高和市场运作的成熟，LPR的利率会越来越低，甚至可能变成零利率或负利率。所以，如果中国经济不出问题，LPR的大概率会在未来很多年里逐渐变得越来越低。
然而，任何人都很难预测二三十年这么长时间抵押贷款的LPR的趋势。如果选择转换成浮动利率，风险和机遇并存。如果你觉得自己的利率已经很低了，又不想担心LPR，可以选择转换成定息
相比普通购房者的纠结，经济学家对这种转换要淡定得多。他们普遍认为，无论如何选择，肯定各有利弊。独立经济学家马光远写道，“我不认为这是一个非常困难的选择。如果摒弃占便宜的心态，选择起来会非常容易。”事实上，影响也并不是特别大，根据计算，LPR每调整5个基点，对百万贷款月供影响约30元。
中国民生银行首席研究员文彬在接受中新经纬客户端采访时表示，这一政策本身就是中性政策，实际上是中国深化利率市场化改革的一个步骤。无论是保持固定利率还是选择浮动利率，都存在利率风险。“主要原因也是利率市场化后肯定会出现的一个结果。我们的经济是周期性的，利率也是如此。”
文彬强调，很难完全避免风险。剩余的抵押贷款期限越长，你的利率风险就越大。“如果选择固定利率，风险在于没有办法享受LPR下行趋势带来的收益。如果选择了浮动利率，利率会因此上浮，可以通过提前还款来调节。
避。”如果选择转化为浮动利率，则需要看贷款机构的具体规定。
央行规定，重定价日和重定价周期都是可以跟贷款机构协商的，重定价周期最短为一年，但各个贷款机构的具体政策并不相同。
目前大多数银行都将重定价日默认为每年的1月1日，也选择将贷款发放日设为重定价日。重定价周期，就是利率多久更新一次，目前大多数银行默认是一年。
有的银行通知购房者，如果要选其它重定价日或者其它周期，需要到原贷款经办机构办理；也有某地方银行贷款部门人士对钛媒体表示，该行具体操作的时候可能选不了其它周期。
某银行操作界面
我们还是用王先生的例子来假设。如果他选择的重定价周期是一年，重定价日为每年的1月1日，那么他今天办理后，他的贷款利率到今年12月31日都还是4.8%+0.59%=5.39%，直到明年1月1日，会变成今年12月的LPR+0.59%。
也就是说，如果重定价日选择1月1日，那即使购房者决定换成浮动利率也不用着急，因为明年才能开始重定价，只要今年8月31日之前办好就可以了。
但如果将贷款发放日定为重定价日，那可能就需要关注一下LPR的走势。例如贷款发放日是5月1日，那么在今年的5月1日就可以进行第一次重定价，按照最新的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）计算贷款实际利率，如果4月20日的LPR低于4.8%，就可以抓紧去办转换，5月1日起就可以享受更低的贷款利率了，直到明年的5月1日，再根据明年4月20日的LPR计算新的贷款利率。
目前来看，重定价日的选择还是越早越好。也就是说，如果贷款发放日期在3月1日之前，就选择1月1日，如果在3月1日之后，就选择贷款发放日。
至于转换渠道，还需咨询贷款机构。目前大部分银行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道都能完成定价基准转换。但也有部分地方银行的系统更新等仍需时间，需要购房者等候通知。
（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）
