伟邦房地产营销代理5/24 　　

　　

　　中国的住房贷款历史始于1992年，从那一年开始，商品房和个人住房贷款挂钩。一开始贷款条件相当宽松，基本不需要复杂的材料和审核要求。时代变了。抵押贷款已经走过了30年的历史。贷款政策受利率、金融、市场等多种因素影响，要求和审核条件也在不断变化。今年尤其严酷。从长远来看，加强银行监管，建立房地产贷款管理制度，有助于提高金融体系的稳定性，优化银行和金融机构的信贷结构，有助于房地产市场的稳定健康发展。 　　

　　

　　 　　

　　

　　住房贷款的核心本质是利息. 　　

　　

　　利息是你想占用这笔资金必须付出的代价。利息有两种：单利和复利。在银行的存款利息是单利，大部分生活是复利。买房贷款是复利，花呗和信用卡分期也是复利。 　　

　　

　　买房时，所有购房者都要面临两种选择。你如何选择等额本息和等额本金? 　　

　　

　　等额本息的每月还款额是固定的，而平均资本的每月还款额是递减的，第一个月还的最多。从总还款额来看，等额本息多于平均资本。所以很多人认为等额本息是一种劣势，但实际上并没有什么损失，因为在整个还款期内，等额本息是一种占用更多资金的方式。换句话说，我们的可支配现金流更加充裕。与贷款利息相比，如果你有高于贷款利率的其他投资渠道，或者将这笔流动资金用于其他用途，产生额外的经济效益，那么这笔钱就是划算的。等额本息最关键的好处是刚开始还款压力会比较小，不容易买房。他们很多人只需要花六个口袋在家里凑足首付，压力小也能适当提高生活质量。 　　

　　

　　当然，哪种还款方式都不是绝对的。只能说，目前大部分家庭选择等额本息，根据自己的经济和家庭情况做出相应的选择。 　　

　　

　　a，目前收入还款压力大，未来家庭收入会稳定增加，建议选择等额本息。 　　

　　

　　 b，目前资金充裕，没有更好的投资渠道，建议等额本金。 　　

　　

　　多年来，房贷利率的差异是相当大的，可以选择重新申请贷款，以获得最佳的贷款机会。近年来，我国房地产贷款利率总体呈下降趋势。很多年前，部分房贷利率高于活期利率。重新申请贷款可以有效节省利息。 　　

　　

　　比如十年前买的房子，贷款利率基本在6%左右。目前上海整体贷款利率首套4.65%，二套5.25%。结合这种情况，可以先去银行申请新的贷款，等贷款批下来再说。偿还之前利率较高的银行贷款剩余本息，取消房屋抵押。最后把房子拿到新银行抵押贷款。 　　

　　

　　还有一种方式就是经营消费贷款。目前部分银行的利率低于传统住房贷款，但这类贷款的生命周期多为10年，只适合剩余房贷周期在10年以内的情况下进行贷款变更。 　　

　　

　　 　　

　　

　　2019年8月20日，本行宣布执行LPR贷款利率。什么是LPR? 　　

　　

　　LPR是基于更符合市场的贷款利率模型，即按照国内18家银行分别负责市场利率的情况，每月向央行报价，去掉最高价和最低价，最后算术平均得到一个数。这是LPR贷款利率。 　　

　　

　　目前，LPR已经取代了基准利率，每月都会根据市场的变化进行浮动。以前房贷利率都是按照基准利率上浮或者打折。LPR是浮动的，每年变化一次。它可能上升、下降或保持不变。我们来看看贷款利率的走势。结合目前世界各国的房贷利率，很多发达国家的房贷利率其实远低于中国。日本等许多国家的利率刚刚超过1%，一些欧洲国家甚至不到1%。但发展中国家的房贷利率普遍高于中国。阿根廷和土耳其甚至超过年息20%，有点像高利贷。由此可以发现，越是发达国家，房价越稳定，房贷利率越低。发展中国家房价波动大，房贷利率偏高。在中国向发达国家发展的过程中，未来房贷利率继续下调的空间可能相当大。 　　

　　

　　贷款一定是贷的越多，还款周期越长越好。 　　

　　

　　首先当然需要你有足够的还款能力。目前最长的房贷期限是30年。不同的银行对贷款人有不同的年龄限制。最近几年有所放宽，浦发银行最高可以贷到85周岁。贷款期限不仅受年龄限制，还与所购房屋的房龄有关。一般银行要求房龄贷款期限50年。如果这套房子的房龄已经是30年，贷款期限最多20年。所以不要买旧的破房子，尤其是没有学区房等优势属性的房子。房子不仅没有竞争力，而且未来可贷年限越来越少，流动性越来越低，很难买。 　　

　　

　　

　　

　　

首套首贷一定要好好利用

　　

对于首套首贷的购房者来说，一定要好好地利用这次买房机会，最大可能地用足贷款额度和年限，加上利率上的优惠，这是一个人一生之中能最大限度利用货币杠杆实现财富增值的最佳机会。

　　

有些购房者因为贷款资质受限或者是年龄偏大，想采用子女共同还贷或者接力贷方式去操作，其实是非常不可取的。首先，接力贷的模式随着现在的贷款政策收紧，许多城市都已经停止办理了。采用子女共同还贷的方式，其实是浪费了一次首套首贷的机会，以后子女自己买房将会受到很大的限制，这个和房本上加子女的名字是一个道理，机会用掉了，可能以后限购限贷。

　　

　　

关于提前还贷

　　

网上有很多专家总结了各种贷款模式及最佳还款节点。但是我认为，目前不用提前还贷。当货币的贬值速度低于贷款利率就应该考虑提前还款，高于就不用考虑提前还贷，目前我国的货币贬值速度过去10年平均在14%左右，远远高于房贷利率。

　　

除了比较货币贬值与贷款利率关系，还有另一个最重要的问题是，你所购买的房子具备抗通胀增值的作用吗？买对好的房子才是最关键的。即使在楼市火爆的当下也有很多房子不涨，或者涨幅很小，完全不具备增值效应。这种房子就应该尽早地提前还贷，换房。一方面货币贬值，另一方面房子升值，叠加效应下，你还用考虑什么房贷利息。

　　

　　

　　

　　

好好利用公积金

　　

要好好利用公积金贷款。目前公积金利率是3.25%，这样低的借款利率，简直就是银行在给你送钱。在选择贷款方式上，要优先选择公积金贷款，如果额度不够，那就用商贷+公积金组合贷，最后才考虑商贷。对于公积金贷款使用也是有次数限定的（只能使用2次），珍惜每一次公积金贷款的使用。对于不能使用的购房者来说，多余的公积金也可以选择冲抵贷款余额。

　　

　　

贷款前期准备很重要

　　

贷款政策收紧的当下，想要买房就要提前规划，特别是贷款。提前半年规划你的征信及还款能力。

　　

目前上海买房贷款，银行严查客户的首付款来源，任何收入来源，追溯至少半年周期。任何非直系亲属的借款都不被承认。所以，首付款最好是通过直系亲属间倒几手，或者以现金等方式，让银行很难查询相关路径来源。并做好此类资金去向的合理说明，说白了就是不能莫名其妙多出来这么一笔钱。

　　

银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入的相关证明，工资流水或者其他固定收入来源。如果你有买房计划，就最好提前半年以上，有意识地提高自己的还款能力。工资收入不高，流水不够的，就可以把钱转给开公司的朋友或亲戚，定期以标明工资字样的方式给你的银行卡里打钱。有房租等其他一切固定收益的资金来源都准备相应的材料证明。信用卡不要逾期，信用卡额度要高一些，这些都可以提升你的贷款额度的审批。

　　

审批、放款流程无限制拉长。从审批通过到放款完成，现在的周期基本都要5-6个月之久，所以在购房签订合同时，尽量预留充足的时间，以免造成违约而影响房子的正常交易。

　　

以下情况的几类人群，办理房贷需要特别注意：

　　

征信白户的人。此类人群从未跟银行发生借贷关系，银行没有办法审核这类人的信用状况。虽然征信白户不会直接导致借款失败，但是如果没有征信记录作为参考条件，这样也会增加房贷审批的难度。

　　

征信有逾期记录的人。征信有逾期银行放贷会很谨慎，累计逾期次数多，贷款将会被直接拒绝。所以办理贷款的半年周期内，最好查询一下自己的征信记录是否会影响贷款审批。结合实际情况看看是否有办法补救。

　　

还款能力不达标，贷款受限人群。借款人收入和银行流水不能完全两倍覆盖每月还款金额，解决方式就是补足一定比例首付款。银行目前对借款人偿还能力的审查力度极其严格，低收入人群贷款买房将愈发困难。

　　

审时度势，全面了解自己的信贷情况和能力现在看来是很有必要的。

　　

　　

　　

如全国范围内有2套以上房子贷款尚未还清，银行也可能停止发放贷款；子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策进一步收紧；近三年内有离异史的，银行也可能暂不受理贷款；定金审批贷款方式目前银行暂停，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。这些都是目前贷款政策的变化。

　　

　　

　　

办理贷款的三个重要环节

　　

贷前

　　

购房人去银行申请贷款的时候，银行工作人员按照常规程序，会简单了解申请人征信情况，例如工作单位，收入，家庭成员，贷款总额，年限等问题。

　　

然后，银行工作人员大概可以推算出购房人需要提供怎么样的收入流水及资产证明。如果客户收入足够，征信情况良好，目前一般都可以审批，只是周期时间长短的问题。如果流水资产不足，可能就会让你提供其他的材料证明，说白了银行也是为了做生意，除非实在是没有办法，才直接拒贷。

　　

　　

贷中

　　

贷中主要就是银行工作人员进行贷款系统录入，银行审批相关流程，准备放款的阶段。在这个阶段，购房者只能等待，办理一张用于还贷的银行卡。办卡的同时，建议开通短信服务以及手机银行功能，这样以后每月还款情况都能及时提醒，避免遗忘。

　　

　　

贷后

　　

房贷放款下来后，我们要做的就是每个月按时还款，至少提前一天把钱存进银行卡里，如果遇到周末，尽量提前到周五，不要出现逾期拖欠而影响自己的征信。出现银行卡遗失或者手机号码变更，需及时去银行补办相关手续。

　　

　　

关于主贷人

　　

夫妻双方共同申请贷款，其中一名可作为主贷人。如何选择主贷人是有讲究的，请参照以下几个原则：

　　

1、主贷款人应选择收入更高更稳定的一方，便于贷出较高的额度。也有部分银行是认职业的，公务员、世界500强中任职都可作为主贷人。

　　

2、主贷款人应选择更年轻的一方，便于贷更长年限。

　　

3、选择征信情况更好的一方，如果征信不良，有可能会影响银行批贷。但需要提醒购房者的是，即使主贷人征信良好，共同还款人征信有问题也有可能影响到批贷。

　　

4、选择不会马上落户一线城市的人当主贷人，保留马上落户的人的首贷资格，参贷人不上征信。

　　

需要注意的是在申请贷款时，银行的工作人员其实也会结合贷款资质的情况，给予主贷人相关的建议，确定一个合适的主贷人，能更容易申请到额度较高的贷款和较长年限。

　　

　　

　　

　　

一方面贷款政策在收紧，另一方面银行放款额度也在缩水。所以尽量选择国有四大行审批贷款，相对来说会更保险一些。许多小银行贷款流程走了几个月，最后通知你没有额度，需要变更，最后导致贷款逾期。其实银行并不是没有钱，而是国家政策控制银行放贷额度，合理调节涉房贷款，以此规范楼市秩序，遏制炒房资金的流动。

　　

当下，“房住不炒”已是大趋势，从政策一点点的兑现，贷款政策的改变和细分也更趋向真正的刚需。