不知不觉，2022年的春天，南宁楼市不断吹来一些关于公积金新政走向的暖风。
早在2022年1月16日，官网南宁住房公积金管理中心就公布了公积金新政实施细则，并向社会公开征求意见(见《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》(征求意见稿))。
2月18日，南宁住房公积金管理中心针对3月1日即将实施的新政策，再次发布多项实施细则，并做了详细解读。
这个细则有哪些值得关注的重要点和调整？我们一起往下看。
Part1
2022南宁公积金管理实施细则7大调整
1、调整贷款额度计算方式。
新政策的计算公式是：贷款额度=借款申请人公积金缴存余额缴存余额倍数缴存时间系数风险防控系数。（可以理解为，公积金账户上的余额、连续缴纳的时长、个人征信/负债情况都会影响公积金的可贷额度。）相比之前，个人公积金缴纳额度对可贷额度的影响降低。但整体来说，这个政策也是有人欢喜有人愁。
以前贷款额度主要受个人/夫妻月供额度限制，大致如下：
示例：
某私企员工魏小姐，已连续5年领工资。每月从个人住房公积金中扣除280元，个人和单位共缴纳560元。
假设魏小姐五年期间从未提取过住房公积金，其公积金账户余额为560*60个月=33600元。
按照新的计算方法，魏小姐的个人公积金贷款金额=33600 * 10 * 1.5 * 1(假设风险防控系数为1)=504000元。
这个贷款额度，与旧政策的额度高出了20万左右。
但是，假设魏小姐每年提取公积金用于租房，账户内余额只有一年的存款，也就是6720元，那么魏小姐的贷款金额只有10万元左右。
这个差距不能说小。10万的额度，基本靠公积金买房，不现实。要增加贷款额度，至少要持续还五六年。
2、首套/二套公积金贷款额度提高：首套房最高可贷70万(比以前多10万)；二套房最高可贷60万(比之前多10万)；取消已购住房面积限制和贷款月还贷比例下限。
3、公积金二套首付比例下调至30%
在二套房首付款比例由原本的40%下调至30%,贷款金额不超过房屋价值的70%。
这也是2月18日发布的细则中最明显的变化。
值得注意的是，虽然新规实施后，购房者换房的首付压力有所缓解，但并不意味着改善型购房者剩余70%的房款可以获得公积金贷款。
4、首*次实行“先存后贷、存贷挂钩”政策。
在过去，按照贷款额与月存款额直接挂钩的方式，中低收入家庭往往很难获得较高的贷款额。“先存后贷、存贷挂钩”有利于支持中低收入职工和缴存基数低，但缴存额稳定、缴存时间长的家庭购买住房，更符合住房公积金制度支持中低收入家庭住房消费的初衷。
5、针对公积金商转公的部分，对住房房龄的限制，也从原来的20年，放宽到了30年,让更多的人受益。
6、进一步扩大贷款对象的范畴,即从原来的南宁、北海、钦州、防城港四个城市将在职职工缴存住房公积金扩大到广西北部湾经济区城市.
（北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）的在职职工。7、引入第三方机构作为保证人为公积金贷款提供担保服务，范围包括公积金贷款本息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权等费用。
Part2
公积金新政的暖风吹来，刚需的春天到了吗
总的来说，2022年南宁公积金新政调整的内容较多，公积金贷款额度提高，二套首付比例下调，取消最低还款额度，异地公积金贷款范围更广等等利好，对于公积金购房者来说，上车门槛确实是有所降低。
目前南宁购房的商业贷款利率至少6%起步，但住房公积金贷款利率还在3.25%，假设贷款总额为70万元，贷款周期30年，月供就省了1219元，而还款总额能省去40万+。
（根据2022年1月18日中国工商银行首套利率6.1%，因时间、受理地、申请人资信状况等，有所不同，具体利率，以银行批复为准）
如果能用公积金贷款，那么利息可以省下许多，对于不少总价100万以内的房子，都有较大的可能性使用全额公积金贷款。
但是，由于公积金新政，关于贷款额度的新算法，最大的影响因素是个人公积金账户上的余额，而缴纳的额度高低，也决定了公积金贷款的难易程度，所以，在南宁动辄百万的房价面前，许多公积金额度不足的购房者想用公积金贷款买房，还是较为困难。
小结
不论如何，南宁公积金新政的出台对于购房者来说，不失为一个积极信号。
自2022以来，楼市利好消息频频发布，房地产信贷政策放宽，地产股逆市大涨，1月LPR迎来双降，再到近期新版购房合同上线等等，政策的暖风不断吹来。
再加上近段时间，南宁楼市的价格战打得火热，多盘推出让人意想不到的低价优惠，甚至许多改善项目、品牌项目也推出了一口价、特惠房活动，购房者可选择的范围更广。
无论是从政策方向，还是市场表现上，对于购房者来说，上车的门槛降低了不少，这无疑是利好的一面，而从大层面上看，这些利好的出现，也在一定程度上推动了南宁楼市的回暖。
