2019年似乎是楼市纠结的一年。年初的楼市“小阳春”真的很惊艳。随着“七折”、“只剩三套”等各种优惠活动的频繁轰炸，以及城市落户政策的突然放宽，似乎有牛市回来的预兆。
另一方面，北京等一线城市的房价在最近两个月再次开始下跌。国管公积金中心发布“认房又认贷”通知。三四线城市依然冰封，房源不炒，因为因城施策依然是主基调。投机者少，棚改货币化速度慢，面对优惠活动和政策利好，刚需者不像以往一样疯狂，反而更害怕在高位接盘。
其实，刚需朋友不需要太过纠结和谨慎。由于2019年最大的一个变数在三四线城市，本身受流动人口影响较大，一旦棚改货币化安置放缓，返乡置业热度下降，需求很容易出现波动。但是一二线城市反而受益于超级城市群和产业优势，房价可能更多是保持稳定甚至缓慢增长，的短期刚需购房者不用担心一、二级楼市的波动，可以切实地挑选到合适的房子。
由于一二线城市房价稳定，抄底几乎不可能。对于刚需者来说，期待房价暴跌，很可能会错过心仪的好房子。最近全国各地普遍下调房贷利率。对于刚需购房者来说，在与其赌市场房价下跌捡便宜还不如算算怎么降低购房成本。.的购房成本中，除了首付、税费，贷款利息是最主要的支出因此，购房者一定要做足功课，了解未来的房贷利率走势，自己所在城市的房贷利率是多少，对比全国的平均房贷利率。
房贷利率的高低真的有这么大影响吗？'s的两个朋友，在半年的时间里买了房子，也借了200万元，但抵押贷款的利息成本比一辆特斯拉还差。猫哥算了一笔账让大家明白：
假设小黑和小白是第一套，贷款200万，等额本息，基准利率4.9%，还款期限30年。
小黑的房贷利率是基准利率的8.5折，也就是4.17%。您可以计算：
小白的房贷利率比基准利率上浮10%，基准利率为5.39%。您可以计算：
利息差额：2038528.45―1508328.14=530200.31元
不仅月供1000多元，小白的贷款利息也比小黑多了近53万元。如果还买了一套总价300多万的房子，相当于小白最终支付了10%以上的费用，绝对不是一个小数目。
在看来房贷利率的高低直接影响了贷款的成本，上浮的越多，你支付的利息就越多，下浮的越多，你支付的利息就越少。,的极端情况下，如果同样房价的房子利率下降30%，那么利率上升30%的人的利息成本将减少近一半。如果我们在折扣低的时候借钱，对于刚需的朋友来说，还贷的压力会小很多。
目前北京大部分银行首套房基准利率只上浮10%，二套房上浮20%。广州四大行首套跟随下调，仅上浮至10%，深圳四大行首套为15%。其中上海更优惠，大部分银行的贷款利率已经是95折或者10折。
可以看到，从四大一线城市来看，整体房贷利率都在悄悄缓慢下调，新一线城市也紧跟其后，,的一些银行，如杭、厦、宁等。还下调了首套房贷利率5%左右。当然也有例外。比如郑州、武汉，首套房还是上浮25%-30%，但毕竟还是有少数城市有这个重点调控。
在未来房贷利率趋势逐渐下降情况下，对于咱们购买首套住房的刚需来说肯定是一个利好，每个人付的贷款利息越来越少，然后就有问题了。如果我贷款买房后，银行降低了房贷的利率，我之前的房贷利息就会减少。
率也会下降吗？是不是我也能享受到利息的优惠呢?首先，咱们必须了解一下决定住房按揭贷款利率的两个因素：
● 一、央行的基准利率
● 二、上下浮动的比例
利率=基准利率*浮动比例
也就是说，如果央行的基准利率上调，商业银行也会跟着调整，咱们贷款的基准利率也会跟着上调，利息成本肯定会增加。如果央行基准利率下调，咱们也会跟着下调，利息成本就会减少。
比如，你办理了200万30年期限的房贷，A银行的利率为基准利率上浮10%，那么你的贷款利率就是4.9%*1.1，也就是5.39%。
之后A银行为了吸引更多的人贷款，把贷款的利率调整为基准利率下调20%。这时候你的朋友去办理200万30年期限的房贷，利率就是4.9%*0.8，也就是3.92%。
而此时你的房贷已经放款，就算你贷款的银行折扣再低，你的利率也不会再调整了。但是，反过来如果A银行现在上浮基准利率到30%，你的利率也不会再上调，就很划算。
猫哥想说，央行的基准利率短期内不会轻易调整，也就是大家主要关注银行的房贷利率趋势就行，目前最低的城市一般是9折左右，不过这个折扣短期出现在一线城市的可能性不大，政策上可以看出，房价不允许大涨，泡沫太大就有风险了。但是直接猛烈打压行吗？肯定也会出风险。
最好的办法就是从房贷上慢慢松绑，以时间来换取空间，通过调整利率来遏制房价快速上涨，一旦出现销量下滑也可以下调利率来托底。数据显示，目前全国首套房贷款平均利率为5.56%，已经回到去年4月份的水平，对于不急需住房的朋友来说，历史上房贷利率最低是85折，我们不求利率最低，在9折或者95折再入手是相对理性的，如果你所在的城市利率上浮在15%以上的话，可以再等一两年，先攒足现金，因为未来一二线城市缓慢下调到基准利率是大概率事件。
