最近国内首批Reits基金即将发行，已经广为流传，很多人蠢蠢欲动。但是，不要急着买。 　　

　　Reits基金全称“不动产投资信托基金”，是一种通过发行收益凭证的方式，集合特定多数投资人的资金，由专门的投资机构进行不动产投资管理，将综合投资收益按比例分配给投资人的信托基金。现在，Reits基金持有的资产不仅限于房地产，还包括公寓、酒店、医院、仓储、基础设施等。有些人看到这里可能会头脑发热，想当然的认为买Reits基金就是投资买房。他们可以躺着收租，成为“包租婆”、“包租婆”！ 　　

　　朋友醒醒吧，国内的Reits基金不一样。美国的一些Reits基金确实投资房地产，但国内发布的首批Reits基金主要投资基础设施，如垃圾焚烧发电、收费公路、工业园区、仓储物流、污水处理等。没有哪一只是投资于房地产的.房地产现在是一个敏感的话题，由于住在房子里不投机的紧箍咒，房子和公寓不太可能被纳入Reits基金。比如“老板招商蛇口产业园”这个项目，只能说是碰一碰，但产业园的收入绝对不全是房地产收租。那么，大家想买Reits基金收租的梦想也就此破灭了。 　　

　　查询基金合同可以看到上面这段。合同载明，本基金80%以上的资产投资于基础资产支持证券，收益来源主要为基础设施项目的租金和费用，每年收益分配不低于收益的90%。这是和股票最大的区别。投资公司股票的主要目的是增加公司价值，带动股价上涨，然后通过卖出股票实现盈利。当然，你也可以选择依靠分红来实现收益，但这不是现在的主流选择。 　　

　　1.在投资于Reits基金，几乎没有太大的增值空间，投资的主要目的就是分配基金资产的租金、收费等形成的利润。,每年90%以上的利润将被分配，因此基金项目不会被允许大规模发展和扩大。Reits募集的资金实际上是一次性获得一定年限的基础设施的独家运营权，每年通过收取运营的租金和费用来产生收益。如郭进铁建渝绥高速封闭式基础设施证券投资基金，一次性买下了渝绥高速未来15年的经营权，年收益为每年高速公路通行费扣除运营成本后的年收益。 　　

　　Reits基金都是采用封闭式运作，封闭期限很长，15-99年不等,每个基金可能都不一样。封闭期不开放申购和赎回，只能通过二级市场买卖。如果是异地购买，办理转托管手续很麻烦，估计99年都没人能持有。 　　

　　3.Reits基金投资的是我们很少接触的大型基建项目，估值非常复杂，不像PE、PB等。不知道基金经理是怎么管理项目的，所以作为普通人，很难对Reits基金进行估值。如果你想参与房地产投资信托基金，你会得到一部分，你会是千万别单吊一棵树，记得分散持有，平摊风险，享受平均收益。. 　　

　　从国外的历史数据来看，Reits基金的收益率介于债券和股票型基金之间，但也会出现极端情况。比如美国的Reits基金在2008年的金融危机中退出了70%以上，去年新冠肺炎疫情刚出现时美国的Reits基金也退出了20%以上。所以买Reits基金，千万别以为会像债券基金那么稳，就好比：去年新冠肺炎疫情期间，大家都很少出行，所以高速公路的通行费肯定是降低了。 　　

　　上海将发行5只Reits基金，如下图所示： 　　

　　深圳有4个，如下图： 　　

　　每只基金投资的基础设施不一样，但规则是相似的。最快的两个5月28日开始养，其他的5月31日开始养。在这里，想订阅的人一定要握紧手。 　　

　　千万别去认购、千万别去认购、千万别去认购。 　　

　　原因很简单：由于是封闭式基金，募集完成后不会开放赎回，只能在市场上买卖，极大影响了流动性。上市后肯定会有流动性折扣。如果你想买的话，直接买会更便宜