我是张哥，房地产投资专家。房地产行业从业20年，从二手房到新房，从职场小白到高管再到投资人，熟知房地产领域的所有门道。
二十年经验帮你答疑解惑，分享投资方法论。下面的问答。a摘自《知识星球》内部分享。如果有启发，请点击“关注”。
提问：
张哥，最近准备买房。看了几套，一直不放心，怕中介和卖家串通涨价。他们会这么做吗？我应该怎么处理才不会吃亏？
回答：
1.这要看几种情况。内幕真的很复杂，不能一概而论。
2.首先，中介的从业人员和个人绝不能和原业主串通涨价。因为既不必要，也无利可图。房源信息是公司内部共享的，一两个人提高价格也没用。其他人还可以带客户看房子。个人要有多大的本事才能保证房子一定能卖出去？如果他真的有这个本事，为什么要做中介，直接去做开发商？
而且，就算他和业主联手涨价，遇到一个蠢买家忽悠出来，他能拿多少钱？主人能那么大方吗？任何人都会想，我的房子值那么多钱，为什么要多给中介钱？
业主不给钱，中介从业人员就没有涨价的动力。就算房子卖100多万，他手里也没多少提成，实在犯不上。而且也不可能卖太多。一般20万就完了。20万的佣金也就四五千。个人手里能拿到多少？而如果不提价，也许一个月就能找到五个客户，成交。涨价20万，估计你得找50个客户，半年不一定能做成。钱多的傻子难找。这年头，傻子比圣人还难找！
员工最希望的不是提价，而是快速成交。他们不在乎贵不便宜，只要能签合同就行。所以中介往往会劝说卖家降价，而且越多越好，让买家快速付款。反正提成也差不了多少。
不管怎样，中介员工不会私自抬价，犯不上，因为实在没好处。.
3.中介公司有可能涨价吗？
有可能，而且可能性很大。但是他们涨价的目的，并不主要是为了忽悠买房人，而是垄断房源。,首先得有一个前提，那就是必须是大中介，一次开好几套房子的那种。
举个例子，一个业主想卖房子，了解市场后，估价500万。但是到了这个中介之后，报价是520万，业主肯定高兴。但是中介也要求独家代理。很多业主贪小便宜，自然会同意。
所以在中介的房屋登记上，这套房的报价是520，业务员会按照这个价格推荐。交易能不能做成，另当别论。
大多数情况下还是市场价。因为在一个开放的市场中，虽然所有的商家都追求垄断，但没有人能真正垄断。就算你垄断了这个小区的房源，那这个小区呢？北京呢？谁能独占。消费者有脑子，会用脚投票。既然这个贵，他们就去别的地方。
就像鹤岗的房价，才几万。任何大的中介都可以垄断市场，开几百家店就行。但是真的能把房价抬高到很高的水平吗？你在开玩笑吗？对谁？
总之，大型中介公司确实想涨价，也在努力。但最实际的目的是赚取垄断房屋的佣金。当然，他们也想真正提高价格，赚取更多的佣金。有这么多愚蠢的买家，所以最终结果还是以市场价成交居多。.
4.买家该怎么做？
首先，不要怕麻烦，也不要迷信中介，多问多看多思考.如果某个街区只有一套房子，很有可能报价偏高。但是不要慌，砍价，使劲砍。
总有很多人问我能不能教点行话，可以威慑卖家不要自欺欺人。我总是说这东西没用，真正能镇住对方的，只有价格.
就像你买衣服，学多少术语都没用，就算裁缝去了。只有了解了市场行情，报出的价格才能震慑卖家！
5、 总结：作为个人的中介员工是不会串通业主抬价的，因为得不到什么好处。处于区域垄断地位的中介公司是想抬价的，也在做努力。但只要你多看多问多思考，对方的抬价最终是无效的。
提问：
/p>章哥好，我现在有资金100万，武汉人，在光谷有房现值200万，是父母的名字贷的款，不多了。我一直在北京工作，预计在今年秋天就能得到北京买房资格。但北京的房价太高了，我这点钱几乎买不来什么房子。请问我是应该在武汉再买一套还是在北京买个老破小啊。如果在北京买，武汉的房子有没有必要卖掉啊？
回答：
1、 首先不建议卖掉武汉的房子。因为以武汉在湖北省的首位度来看，其汇聚周边人群的能力非常强。未来5-10年内，仍有大量的人才会流入武汉。而且，武汉作为全国大学生数量排前三的城市，将来会有很大的发展。
建议留下武汉的房子，随着武汉经济一起发展。
2、 以100万的首付，在北京首贷资格可以买到总价285万的房产，贷款185万，25年息，月还5000出头。就算加上你武汉的月供，应该也能承受的了吧。
285万，确实只能买老破小。但这种房子的投资回报率并不低，租售比超过一般二手房，而且涨幅和其他产品完全相同。
3、 请告知你的工作地点或目标区域，我帮你推荐区块。
提问：
章哥，目前想买大户型房子自住，但搞不清如何折算才最合适的问题：
1、200平的复式和160平的平层？复式一般折价多少？
2、同一个小区内，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应该怎么折算？
3、塔楼比板楼应该折价多少？
回答：
1、 如果同为顶楼的复式和大平层，如果面积相等的话，那就没有折算。
如果是200平的顶复和160的顶平，折算大概在2%。即，顶复单价5万，顶平单价4.9万。
2、 一般来说，一个小区的最高单价，由无明显瑕疵的最小户型决定。以此为标准，户型面积每增加10%，价格下降1.5%。但是，在100平以上，每增加10%，价格下降2%左右。
那假定100平为单价5万，那150平应为4.6万，200平的合理价格为4.3万左右。
3、 板楼和塔楼的折算，这个在业内一般按照得房率来计算。高板和高塔的得房率平均相差约7-10%，以计算75%高塔得房率，那他们的差价约为10%上下。
4、 建议，提供具体社区和房源，再次咨询。
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