2019年12月28日，央行发布公告，宣布自2020年3月1日至2020年8月31日，调整存量浮动利率贷款定价基准。也就是说，如果你在银行有房贷(主要是2019年10月8日之前)，最快从明天（3月1日）起收到银行的通知，商量贷款合同变更事宜。 　　

　　

　　最新消息：建设已经发公告了（点击可查看公告内容） 　　

　　

　　 　　

　　

　　为什么要改合同？慢慢听我说！ 　　

　　

　　中国传统的基准利率是： 　　

　　

　　存款层面：银行存款基准利率 　　

　　

　　贷款层面：银行贷款基准利率 　　

　　

　　2019年8月17日，央行改革完善贷款市场报价利率(LPR)，其实质是取消传统的银行贷款基准利率，确立贷款市场报价利率(LPR)为贷款事实上的基准利率。 　　

　　

　　也就是说，我国存款层面的基准利率延续传统利率，但贷款层面的基准利率由银行贷款基准利率改为LPR利率。 　　

　　

　　有一个问题。改革前，银行贷款普遍采用传统的基准利率定价，尤其是房贷，其利率一般随基准利率变动。 　　

　　

　　传统上，房贷利率的计算公式是：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率浮动比例. 　　

　　

　　根据2019年12月28日的公告，贷款基准利率改革后，房贷利率的计算公式变为：贷款利率=LPR利率+加点。. 　　

　　

　　也就是说，从2020年3月1日到2020年8月31日，银行会和你讨论贷款合同(包括抵押)的变更。对于房贷来说，合同最重要的变化就是上面列出的房贷计算公式的变化。 　　

　　

　　那么对于普通人来说，房贷计算公式的改变对我们有什么影响呢？ 　　

　　

　　我们知道，改革后，房贷利率的计算公式是：贷款利率=LPR利率加分，那么如何计算加分呢？ 　　

　　

　　根据央行12月28日的公告，“商业性个人住房贷款加分值应等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差额”，“加分值将在合同剩余期限内固定”。 　　

　　

　　举两个例子： 　　

　　

　　传统的房贷利率确定一般采用基准利率贴现或浮动的方式。当房地产金融收紧时，房贷利率往往会上升，反之则会打折。 　　

　　

　　1、旧的基准利率上浮20% 　　

　　

　　如果抵押合同期限为30年，剩余期限为10年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮20%，即执行利率为4.9% (1 20%)=5.88%。a是5.88%-4.8%=1.08%(加108个基点)。 　　

　　

　　旧合同：贷款利率=贷款基准利率浮动比例=4.9%(1 20%)=5.88% 　　

　　

　　新合同：贷款利率=LPR利率加点=4.8% 1.08%=5.88% 　　

　　

　　2、旧的基准利率打9折 　　

　　

　　抵押合同期限为30年，剩余期限为10年。原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，即执行利率为4.9% 0.9=4.41%。 　　

　　

　　根据12月28日央行公告，房贷“加分”不可转让。增加点是原合同的最新执行利率水平与2019年12月LPR发布的相应期限之间的差异。那么B的增加值为4.41%-4.8%=-0.39%(加-39个基点)。 　　

　　

　　所以： 　　

　　

　　旧合同：贷款利率=贷款基准利率浮动比例=4.9%0.9=4.41% 　　

　　

　　新合同：贷款利率=LPR利率加=4.8% (-0.39%)=4.41% 　　

　　

　　从上面两个例子当中我们可以看出几点： 　　

　　

　　1.新合同里，每个人的加分点都不一样。如果您的原始抵押贷款是浮动的，奖励积分值为正。浮动比例越大，加分值就越大。如果你的原始抵押贷款被贴现，那么增值是负的。折扣越大，减去的价值越大。 　　

　　

　　2.在LPR利率(新的贷款基准利率)下调之前，新旧合同的变化不会影响房贷利率。 　　

　　

　　3.但考虑到增值点指的是2019年12月发行的对应期。 　　

LPR利率，这意味着2019年12月之后如果LPR利率下调，那么已经购房（有房贷）的人群房贷利率也将因此降低。

　　

　　

2月20日，最新的贷款市场报价利率（LPR）公布，结果1年期LPR为4.05%，下调10个基点，5年期LPR为4.75%，下调5个基点。房贷是长期期限贷款，所以5年期LPR可以视为房贷基准利率。5年期LPR利率下调5个基点，意味着房贷利率也下调5个基点。

　　

　　

我算了一下，贷款300万，期限20年，房贷利率是5%，那么月供是19789.67元。如果房贷利率下调5个基点，那么月供可以少还73.77元。

　　

　　

但需要指出，3月1日后进行新旧房贷切换，不意味着你的房贷利率马上降低，一是因为3月1日只是开始、8月31日才结束，你的合同变更可以靠后。二是还存在重定价日和重定价周期的问题。

　　

　　

老的房贷利率重定价日一般是次年的1月1日，重定价周期一般是一年。什么意思？比如2015年10月份央行降低25个基点，那是到了2015年11月你的房贷利率就下调25个基点了吗？不是的，要等到2016年的1月1日。如果是2015年2月降的息呢，那么也要等到2016年的1月1日房贷利率才下调。

　　

　　

变的房贷合同中，重定价周期和重定价日可以和银行商量，但是重定价周期最短为一年。如果你在3月2日与银行进行贷款合同变更，重定价日是3月10日，重定价周期是一年，那么到了每年的3月10日时，如果最近一次的LPR利率下调（LPR利率是每月20日公布），那么你的房贷利率也会下调。

　　

　　

在这里我建议大家，重定价周期最好选时限最短的（1年），因为从长期趋势看，利率是不断走低的，当利率走低时，你可以及时享受到利率下调带来的利好。