摘要：随着当前疫情接近尾声，各大企业陆续进入复工复产环节。在大量商品房租赁合同因疫情解除的情况下，承租人与出租人之间的“可得利益损失”成为双方争议的焦点。本文主要分析了商品房租赁合同纠纷引起的“可得利益损失”的概念和计算方法，并对其原则进行了探讨。 　　

　　关键词：疫情，房屋租赁，可得利益损失 　　

　　一、 可得利益损失的概念 　　

　　《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条规定，可供利润损失主要分为生产利润损失、营业利润损失和转售利润损失。在合同、租赁合同和劳务或劳务合同中，一方违约造成的可利用利润损失通常属于营业利润损失。 　　

　　《北京市高级人民法院关于商事审判应对金融危机的若干意见》明确指出，可利用利润损失应定义为“预期净利润损失”，类型包括生产利润损失、营业利润损失和转售利润损失；利润损失的认定赔偿额=利润损失总额-不可预见的损失-人为扩大的损失-受害方因违约而获得的利益-过错造成的损失-必要的缔约成本。 　　

　　有学者认为，间接损失是指预期利益的损失，所以间接损失是可获得利益的损失，也可以称为负损失。 　　

　　《民法典》第五百八十四条规定，可得利益的损失“不超过违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。 　　

　　总结来说，经营性房屋租赁合同下的可得利益损失通常认定为经营利润损失。鉴于其举证难度较大与 《民法典》 对其所限，可得利益损失在实操中较难主张。 　　

　　二、 可得利益损失的构成要件 　　

　　可得利益损失的构成要件主要有四个：合同的成立和生效、一方违约行为的发生、违约行为与可得利益损失之间的因果关系、相关损失的确定性。这种情况和一般的丢失差不多，这里就不赘述了。 　　

　　三、 可得利益损失的计算方式： 　　

　　《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》定义了“预计净利润”的计算方法：(1)差额法。赔偿的原则是将受害方的财产状况与合同正确履行后受害方应有的财产状况进行比较，其差额为受害方所遭受的损失，包括可得利润的损失。(2)合同法。是指当事人直接在合同中约定损害赔偿金额的计算方法。(3)类比。是指通过比较在类似条件下与守约方相同或相似的其他企业的利润或守约方在同一合同下已获得的合同利益，可以确定的补偿金额。(4)估算方法。是指在法院不能确定可得利益数额时，根据案件实际情况决定赔偿数额的方法。(5)综合裁量法。是指法官基于差额法，以守约方因违约而遭受的实际损失或可能遭受的损失为基础数据，在没有证据证明可得利息损失具体数额的情况下，自由评价和经验法则而自由裁量的数额。上述五大计算方法可作为计算可得利益损失的依据。 　　

　　四、 以案说法： 　　

　　1.[(2021)最高人民法院第1914号] 　　

　　本院认为，本案主要争议焦点是如何确定亨得利和易美多的损失。亨得利、易美多、大商公司签订的租赁合同合法有效。大商公司单方解除合同构成违约，应赔偿亨得利、易美多的损失。在经营租赁合同中，承租人的损失主要表现为在寻找替代租赁场所期间无法正常经营而造成的损失。鉴于亨得利、益美多未举证证明损失，原审判决认定期间应为两年，并参照涉案鉴定报告确定的可利用利益标准，认定亨得利、益美多损失为200万元并无不当。根据评估意见，亨得利和易美多在2013年3月1日至2019年7月30日期间的可用收益为749万元，但根据原《中华人民共和国合同法》第119条的规定，守约方负有减值义务。具体到本案，亨得利和宜美多应积极寻找替代的出租场所，不能坐等违约损失进一步扩大。据此，从合同解除之日起至约定期限届满之日止的7年内，不应赔偿亨得利和易美多所遭受的全部损失。对此，原审判决并没有简单地根据鉴定意见认定可得利益损失是正确的。亨得利、易美多辩称，大商公司应对其库存商品的残值进行赔偿，但他们并未证明在退租过程中存在商品毁损、灭失的情况，即使存在此种损失，也与租赁合同的解除不存在因果关系。原审判决不支持诉讼请求并无不当。 　　

　　总结：寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失可被认定为可得利益损失。 　　

　　2.[(2019)琼96民段第1416号] 　　

　　本院认为，由于承租人在合同双方发生纠纷后已歇业近三年，且李某已实际收回租赁物并重建新房，涉案租赁合同无法继续履行，故一审法院判决解除涉案租赁合同是正确的。根据合同法规定，合同解除后，违约方应当承担损害赔偿责任。一审法院根据委托鉴定机构出具的鉴定意见，认可李某按照鉴定机构出具的鉴定意见载明的损失金额的90%承担赔偿责任，符合客观事实和公平的基本原则。本院二审予以确认。此外，一审确认的赔偿金额未超出陈某、牟伟1、李某提出的诉讼请求范围，李某对此提出的异议无根据，予以驳回。 　　

　　总结：单方委托的损失鉴定报告可以作为停产停业期间可 　　

3. 【(2019)琼96民终1416号】

本院认为：追求商业利润是毛家饭店与寇长华签订《特许加盟合同书》的目的，双方获得商业利润并承担相应风险是由该合同的性质决定的，双方当事人签订该合同时就应预见。在判断违约方能否或应否预见损害时，并不以违约方所声明的主观预见状态为确定标准，而应根据合同的性质、违约方的经验，以社会一般人的预见能力或行业的一般观念来衡量。就寇长华主张的可得利益损失而言，违约可得利益的赔偿就是指寇长华本来可以获得的经营利润，经营利润确实会受多种因素的影响而具有不确定性，随着市场行情、经济形势、经营好坏和税收政策等多种因素变化而有所起伏，但这并不影响其成为违约可得利益认定的标准。就本案而言，毛家饭店违约造成合同不能履行，使寇长华的利润预期无法实现，寇长华客观上存在可得利益损失，这也是毛家饭店所应预见到的。故原审综合考虑合同履行情况，加盟手册上所做的投资回报分析，并参照济宁毛家饭店2008年8月的营业税完税证明，以及寇长华自愿放弃的部分可得利益等，根据公平原则，支持了寇长华的实际可得利益损失139.9万元，适用法律并无不当，本院予以维持。

总结：完税证明、投资回报分析等证据可以作为可得利益损失的计算依据之一。

4. 【(2013)粤高法民二申字第169号】

本院认为：关于可得利益的损失问题。二审再审结合审计结论和综合本案的情况及考虑茶餐厅的行业利润率，酌定每月利润为20000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条及最高人民法院确定的可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，酌情确定本案的赔偿期限为12个月，即兰锋赢可获得的可得利益损失为240000元，符合本案事实和法律规定，并无不当。

总结：法院可结合审计结论综合考虑行业利润率，酌情认定可得利益损失。

五、 总结与建议：

1. 可得利益损失的主张对当事人、承办法官而言，均存在一定的认定难度。在实操环节中，首先需搜集相关年度审计报告、完税凭证、银行流水等证据（条件允许的前提下可委托第三方单位对损失金额进行鉴定），然后通过类比与估算，并辅以较为有公信力的机构所发布的行业平均利润率为佐证，强化本方观点。

2. 按法律规定，可得利益损失在经营性房屋租赁合同纠纷中通常认定为经营利润损失，但在实操环节中，承办法官仍可进行酌情认定，可将寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失认定为可得利益损失。故在可得利益损失的认定方面，法院存在一定的自由裁量权。

3. 法院在认定可得利益损失时一般会扣除相关不可预见的损失、人为扩大的损失、受害方因违约获得的利益、因有过错造成的损失与必要的缔约成本。可得利益损失的认定较为严苛。