图片来源@视觉中国
文|麦点
一季度，国务院办公厅下达《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》元，优先发展养老、托幼教育等社区服务。鼓励有条件的地方引入专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。此外，《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》发布，提出创新消费业态和模式，着力稳定基础消费市场，市场经济有望逐步复苏。
今年以来，在2022年一季度整体经济预期减弱的背景下，材料企业增长乏力。4月，新大正、特发服务、招商刮刮乐、杜南物业等4家a股物业公司相继发布2022年第一季度财报。2022年第一季度总营收达到40.16亿元，营收增速明显下滑。4月27日，随着方上服务向证监会申请撤回申请材料，截至目前，a股上市公司仍有4家。本文将以a股企业财报数据和网上公开信息为基础，从营收表现、管理规模、资本市场等方面分析a股市场一季度a股企业的表现。
2022年一季度，四家物业企业累计收入达40.16亿元，同比增长18.31%；累计实现净利润2.61亿元，同比增长25.65%。行业整体收入增长的同时，物业公司之间的收入差距进一步拉大。
从3360010到69501，招商勉强名列第一。2022年一季度，招商局刮刮乐收入25.37亿元，主要是基础物业收入增加。其中基础物业管理收入占比最高，平台增值服务收入增长最快。2022年一季度，招商局刮刮乐基础物业管理实现营业收入19.9亿元，同比增长15.42%；平台增值业务实现营业收入0.59亿元，同比增长422.85%；专业增值业务实现营业收入3.55亿元，同比增长14.91%。
从同比营收来看，四家a股企业的同比平均营收为21.81%，均呈正增长。其中，新大正同比增速最高，达到43.47%。这主要是由于新大的规模扩张模式和管理规模的增加，正在深化国有化。一季度，新大正新扩建项目总中标金额约3.73亿元，全年新签合同金额约2.23亿元，较去年同期增长约70%。虽然新大正没有披露第一季度的细分业态，但截至2021年底，新大正的营收为20.88亿元，其五大业态包括航空物业、学校物业、公共物业、办公物业、商住物业，可见营收的主要来源。
从净利润和同比增速来看，四家a股企业净利润合计为2.61亿元，平均同比增速为20.76%，均呈正增长。其中，招商局刮起在净利润总额和净利润增速上一路领先，以1.44亿元的净利润和34.19%的增速位列第一，仍占据绝对优势。
根据一季度营收数据，2020年一季度a股企业总营收为25.9亿元，2021年一季度总营收为33.94亿元，2022年一季度总营收为40.16亿元。2022年第一季度的总收入最高，但同比最低。这说明今年以来，受整体经济下行和房地产行业低迷的影响，材料企业增长乏力。
从近两年的营收同比均值来看，2020年营收同比均值为26.27%，2021年营收同比均值为36.52%。2022年，四家房地产企业的收入同比平均水平低于上年水平
从一季度净利率数据来看，2020年一季度a股企业平均净利率为7.34%，2021年一季度a股企业平均净利率为7.56%，2022年为7.42%。2022年一季度平均净利率及同比快速下降显示，今年以来，材料企业实际盈利能力面临较大挑战，后续利润增长乏力。
从净利润和毛利率综合来看，招商局刮起来净利润和毛利率排名垫底。中科招商一季度净利润率为5.69%，毛利率为13.3%，远低于一季度企业平均净利润和毛利率。招商局刮刮乐虽然营收能力很强，但毛利率远低于行业平均水平，说明其产品利润较低，急需改善利润结构。原因是招商局的住宅部门凑起来是有利可图的
能力在行业内偏低，而非住业态投入高且扩张不及预期，收并购进展缓慢以及国资企业员工福利高等都是其利润偏低的因素。
截至2022年3月31日，招商积余在管项目数量达到1754 个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到2.91亿㎡。一季度招商积余积极探索非住业态，拓展模式持续深化，在公共、园区、医院等业态都取得了较好成绩。在拓展项目方面，其拓展了阿里 IDC数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等一批项目。在合作方面，重点聚焦多业态及城市空间服务，新成立济南文旅合资公司，推进多项合资合作业务的洽谈，未来市场空间潜力巨大。但招商积余的在管面积距离业内第一梯队的万物云、碧桂园服务、雅生活、保利物业的在管面积还是有一定差距。
另外，新大正在管面积首次突破1亿㎡。一季度，新大正在包括市场的全国化拓展、推动数字化建设、疫情防控等方面都加大了投入力度与成本，为长期发展夯实基础。其中在重庆以外区域市场拓展量占比约80%，新中标中国银保监会、贵阳龙洞堡国际机场、包神铁路运输服务分公司等重大项目及多个军队业态项目。一季度市场拓展取得开门红，为全年业绩目标的实现奠定了良好基础。
2020年-2022年，南都物业和新大正的净资产收益率不相上下，特发服务在2020年中一度领先，一年后被南都物业和新大正反超，之后差距不断拉大，直到2022年一季度，逐渐缩小差距，仅高于招商积余。而招商积余的净资产收益率虽然随行业的季度变化明显，但是始终位于低位。
资产负债率反映了企业的长期偿债能力。2022年1季度，A股物企一季度资产总值为218.58亿元，负债总值为101.8亿元，资产负债率均值为41.63%。
从2022年1季度资产及同比来看，A股物企一季度资产总值为218.58亿元，同比去年同期资产总值上升6.47%。同比增长较高的有特发服务和新大正，分别增长25.62%和21.15%；同比增长较低的有南都物业和招商积余，分别增长12.45%和3.88%。说明独立第三方物企总资产基数小，资产增长较为灵活。
从2022年1季度负债情况来看，A股物企一季度负债总值为101.8亿元，负债同比均值为30.46%。招商积余负债最多，总负债80.57亿元；其他3家负债总值在15亿元以下。总负债同比增长最高的是特发服务，总负债同比增长73.72%；同比增长最低的招商积余，为3.74%。
从资产负债率来看，A股物企一季度资产负债率均值为41.63%。其中南都物业资产负债率最高，为54.6%，其次是招商积余和特发服务。资产负债率最低的是新大正，为28.7%。一般而言，物企的资产负债率以60%为一个警戒值，一季度4家物企的负债率相对合理。这与物企的规模扩张、增值服务、提供贷款给关联方有关。近期，南都物业回应负债率高于50%的主要原因在于：一是公司服务项目中多业主项目居多，由此产生的预收款（合同负债）和其他应付款中的代收代付水电费、公共能耗费较多；二是2021年执行新租赁准则确认租赁负债，未来公司将持续优化资产负债情况。
市值下跌公司中，新大正从2021年一季度的74.15亿元市值下跌至2022年一季度的58.9亿元市值，同比减少20.56%，市值下跌幅度最大。新大正在二级市场表现欠佳，一方面是因为新大正作为独立第三方物业公司，缺乏地产母公司稳定的住宅物业项目输血；另一方面，原始股东和享受股权激励的高管频繁减持导致市场信心不足。新大正的第四大股东罗渝陵曾持有新大正450.51万股，占总股本比例4.19%，在多次减持后，持股占比一度下降至3.34%。2022年5月11日，公司控股股东、实际控制人王宣质押77万股用来个人消费。据统计，王宣及其一致行动人直接及间接共计持有新大正7900.27万股，占新大正总股本的48.55%。截至5月11日已累计质押股份77万股，占其持股数量的0.97%，占公司总股本的0.47%。
招商积余在2021年一季度市值达到209.42亿元市值，成为首只破200亿元市值的A股公司，到2022年一季度末又跌破200亿元市值，同比下跌10.63%至187.15亿元市值。招商积余作为A股最大的物企上市公司，一直受到资本市场的关注。但是自2020年招商积余在资产重组后发布首个半年度报告以来，虽然在营收等财务数据上都有增长，但毛利率、净利率等关键盈利数据远低于行业平均水平，导致招商积余股价一路下滑。2022年，招商积余的董事长是聂黎明表示，招商积余将深化数字化运营，提升经营管理效率，达到降本增效的目的。
上涨公司中，市值上涨幅度最大的是特发服务，从2021年一季度末的38.91亿元市值上升到2022年一季度的57.45亿元市值，同比增长近48%。而南都物业从27.87亿元市值上涨到30.74亿元市值。特发服务的市值增长主要来源于主业营收的大幅增加给市场带来的信心。尤其是2021年，特发服务第一大收入来源综合物业管理服务收入为14.18亿元，占比达83.86%，涨幅都超过50%。特发服务表示将继续坚持“深耕主业与多元开拓并行”的战略布局。
市盈率亦称本益比，是股票的价格和每股收益的比率。该比值是估量某股票的投资价值的重要指标。
截至2022年一季度末，物业板块PE普遍下降，2022年一季度末物业板块PE均值仅为33.08倍，相较于2021年一季度末（38.29倍）降幅达13.61%。其中，市盈率最高的特发服务，为45.39倍，较去年同期上升28.07%，得益于收入的不断增长对市盈率的有效推动；其他三个物企均呈现下降趋势，其中市盈率最低的是南都物业，为20.42倍，较去年同期下滑3.39%。市盈率变化趋势基本与市值变化保持一致，显示出资本市场对物企给予较低的估值。
