在目前的房地产市场环境下，大多数购房者选择按揭贷款支付房价。实践中，由于个人购房人陷入债务危机，不能按时偿还银行按揭贷款，房地产企业承担担保责任的情况时有发生。在这种情况下，房企往往面临着不仅要向银行承担还款责任，而且无法向购房者追偿的困境；一旦因购房者债务纠纷而另案查封房屋，房企甚至会面临“钱和房都空了”的后果。那么，如何防范购房者中断供应给房企带来的损失风险呢？购房者断供后，房地产企业应如何有效应对？本文从房企的角度，通过一个典型案例，来看购房者按揭贷款违约行为，以及房企的风险防范和对策。
一、案情介绍郑某(购房人)与某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定郑某购买该房地产公司开发的房屋一套，总价4416775元，首付1326775元，其余房款以按揭贷款方式支付。合同签订后，郑某支付首付款，并与银行、房地产公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定郑某向银行申请抵押贷款309万元，房地产公司提供连带保证责任。
后因郑某未按合同约定还款，银行向法院提起诉讼。法院判决郑偿还贷款本金、利息及罚息，房地产公司甲承担连带偿还责任。判决生效后，银行申请执行，法院从房地产公司A账户扣划2876892.86元.
二。法律关系按揭贷款购房涉及三类合同，即按揭贷款合作协议、商品房买卖合同、按揭贷款合同。据此，购房者、房地产公司、银行之间的法律关系如下图所示：
三、（1）直接向法院申请执行房企的救济渠道
如果银行提起的诉讼中法院判决书载明“房地产企业承担担保责任后有权向购房人追偿”，房地产企业承担担保责任后执行主体明确，具体支付金额确定，符合《民事诉讼法》规定的执行申请要件，可以依据法院这类生效判决申请强制执行。参考案例有(2021)鲁0826民初1917号，(2020)鲁1302民初11806号，(2018)鲁1525民初2036号等。
（2）提起追偿权之诉
房企可以追回银行的贷款本息、违约金、诉讼费等损失。但在实际操作中，往往存在赔偿款无法有效落实的风险。
（3）提起解除合同之诉
房企可以向法院申请解除合同或者确认合同已经解除。合同解除后，房企可以扣除相应的赔偿金、违约金、诉讼费用等。根据生效法律文书从可退还的房价款中，再将剩余房价款返还给购房者。同时取消抵押、合同备案等登记手续，房企可以单独出售房屋。
四。1.房企提起追偿权之诉可能面临的困境救助方式的比较分析
（1）因购房者财务危机，代偿款不能有效执行。
购房者违约的原因大多是因为个人经济危机，尤其是近几年受疫情影响，导致贷款违约大幅增加。在这种环境下，房企行使追偿权的请求一般得到法院的支持。但在具体执行阶段，由于购房者没有足够的可供执行的财产，房企的补偿无法得到有效清偿。
（2）在商品房未办理不动产首次登记的情况下，房企无法对房屋主张优先受偿权。
在预售商品房抵押贷款中，虽然银行与购房者登记了预售商品房的抵押预告，但预告登记并不当然使银行取得正式的抵押权。
根据《民法典担保制度司法解释》第五十二条规定，房企虽然取得了银行对买受人房产的全部权利，
房企向银行承担担保责任，实际上是将购房者从银行贷出的购房款返还给银行的行为。购房人未履行商品房买卖合同义务，导致房企订立的商品房买卖合同的合同目的无法实现。购房人的行为构成根本违约，房企享有解除商品房买卖合同的合法权利。参考(2021)民初鲁0705第2411号，(2021)民初鲁0781第1900号等案例。
但在司法实践中，部分法院会认为购房人以银行贷款的方式支付首付款，完成购房价款的支付。合同基本履行完毕后，房企不享有法定的解除权；但商品房买卖合同中“买受人逾期还款导致房地产企业承担担保责任后，房地产企业有权解除合同”的条款是免除房地产企业自身责任、加重对方责任的无效格式条款，房地产企业不享有约定的解除权。
若法院未支持解除合同，则房企可另行提起追偿权之诉。
（2）因购房者与第三人的债务纠纷导致房屋被预查封，房企解除合同、收回房屋会面临与法院预查封相冲突的困境。
房企解除合同的权利一般不受预查封所限，合同解除后，房企有权向法院解除预查封。
房屋预告登记的作用在于限制房企处分财产，而预查封的效力为限制购房者处分财产。预查封的基础在于购房者对于买卖房屋的物权期待权。合同解除后，购房者不再享有相应的物权期待权，预告登记的权利消灭，房企有权向法院申请解除预查封，排除执行，具体可依据法院裁判解除商品房买卖合同的生效文书，通过执行异议程序主张解除对房屋的预查封。
五、律师建议（一）房企应优先提起解除合同之诉
综合上述分析，从维护房企利益的角度看，通过解除合同之诉追究购房者违约责任，对房企是较为有利的选择，追偿权之诉可作为解除权之诉无法实施时的备选方案。
本案甲房企在承担保证责任后，以郑某为被告，向法院提起诉讼，请求解除《商品房预售合同》，支付代偿银行的贷款本息、违约金，并要求郑某配合办理涉案房屋预抵押撤销手续以及合同预售登记备案撤销手续。
一审法院判决解除双方《商品房预售合同》；郑某配合甲房企办理涉案房屋的网签备案等登记撤销手续，并向甲房企支付代偿款及违约金等。郑某提起上诉，二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
（二）对房企的事前防范建议
1.在《商品房买卖合同》中明确约定购房者断供情形下，房企享有解除合同的权利，并且尽量将享有合同解除权的条件提前至房企实际承担代偿义务之前，如银行通知要求房企承担保证责任时或者购房者逾期还贷的次数达到两次等，并将该类条款通过加粗、购房者签字等形式明确告知；
2.与银行签订的按揭合作协议或与银行、购房者三方签订的担保合同中，尽量将阶段性担保的解除节点提前，如办理完毕预抵押登记手续后；尽量为房企履行代偿义务约定条件，如银行的提前通知义务、保证责任的承担方式、范围等；
3.在项目满足审批条件后，及时申请建筑物所有权的首次登记，尽早结束保证期间；
4.积极跟进购房者的还贷情况，若出现逾期还款情形，及时向银行、购房者发出通知、催告函件，对购房者的履约能力进行评估；
5.在具备办理产权证的条件后，及时书面函告购房者办理产权证，催促银行办理抵押登记手续，并对材料移交的相关证据及时固定留存，避免出现因购房者拖延办证或银行拖延办理抵押手续而延长房企的保证责任期间。
（二）对房企的纠纷应对建议
1.若出现断供情形，及时向购房者、银行发出通知，与银行沟通偿还措施，确定担保数额，尽早确认追偿数额，启动解除商品房买卖合同、请求追偿、申请查封等工作；
2.积极与银行、购房者进行调解，解除商品房买卖合同、担保合同、抵押合同，若房屋已被查封，积极与法院沟通，退还购房款替换查封房屋，尽早恢复对房屋的所有状态；
3.若银行对购房者和房企提起诉讼，房企应注意积极与法院沟通，请求在判决书的判项中明确房企对购房者的追偿权，以便在承担保证责任后，直接申请强制执行，避免单独提起追偿权诉讼；
4.若房屋被另案预查封，房企应及时向法院提出异议或提起诉讼，解除对房屋的查封措施；
5.房企在向银行承担保证责任后，及时向法院提起诉讼，而不论采取哪种诉讼策略，都应积极采取保全措施，争取成为首封法院，防止购房者再行转让房屋，同时作为首封债权人，能够在一定程度上获得对房屋处置的主动权利。
