如果问，一个家庭最大的财富是什么？大多数家庭的答案是房子。 　　

　　

　　如果有，一个家庭最大的负担是什么？大多数家庭的答案仍然是房子。 　　

　　

　　这看起来很奇怪，但却是事实。据公开测算，2020年10月全国商品房均价已破万。这意味着，购买一套100平米的房子，按照全国均价，要花100万元。至于很多经济较好的一二线城市、三线城市，150万、200万甚至300万都成了买房的最低门槛。对于普通家庭来说，买一套房需要多个钱包和20-30年的房贷。房子是最大的“负担”，这是千真万确的。 　　

　　

　　央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示，我国城镇居民家庭户均资产为253万元，其中住房资产占74.2%，户均住房资产达到187.8万元。从这个角度来说，房子确实是一个家庭最大的财富。 　　

　　

　　所以，房子成为全民话题也就不足为奇了。比如有房的人希望房价上涨，个人财富增长。比如没有房子的人，期望看到房价下跌，可以省下一笔买房的钱。 　　

　　

　　对于已经买房，正在还贷的人来说，他们最关心的一个问题就是“要不要提前还房贷？”什么时间最划算？" 　　

　　

　　王大妈16年给儿子买了一套200万的房子，首付60万，房贷140万分30年还，月供7000多。这是一个不小的负担。所以王大妈今年想提前还一部分贷款。但儿子坚持不同意。 　　

　　

　　那么，房贷应该提前还吗？如果有，节点应该什么时候还款？最详细的文章，为你解答。 　　

　　

　　 　　

　　

　　先了解房贷是怎么算的。抵押的方式主要有两种，等额本息和平均资本。简述两者的计算方法和区别。 　　

　　

　　总还款额，也就是本息:本金利息在静态下很容易计算。例如，如果100万的抵押贷款年利率为5%，则年利率为5万。但是房贷的本金是每年递减的，所以每年的利息是不一样的，这是一个动态的计算方法。那么，为什么LPR利率每月浮动，但抵押贷款利率每年变化，只是为了简化计算。否则360个月本金就不一样了，是对359次方的超复杂计算。 　　

　　

　　等额本息:等额本息是指每月还款额相同，但前期以利息为主，之后每月利息逐渐减少，本金增加，最后以本金为主。 　　

　　

　　等额本金:这种方法属于“固定本金，每月递减利息”。每个月本金都是一样的，利息每个月递减。 　　

　　

　　所以很容易理解为什么等额本息的总还款额高于平均资本，因为平均资本前期付出的“本金”远远多于等额本息前期付出的。在“本金乘以利率”的动态计算过程中，等额本息的总利息额自然更高。 　　

　　

　　 　　

　　

　　提前还款的真实内涵第一段分析了两种抵押贷款是如何计算的。简而言之，有一个固定的公式，区别只是本金的递减量。 　　

　　

　　这意味着这个公式一直存在，不会改变，无论是提前还是不提前。 　　

　　

　　举个例子： 　　

　　

　　贷款100万元买房，平均本金30年，每月本金固定，即100万元/360个月，等于2777.78元。而每月的利息，因为还款金额在减少，所以利率越低。比如第一个月，月供达到7202元，其中本金2777元，利息4425元。比如最后一个月，月供2790元，本金2777元，但利息只有12元。 　　

　　

　　 　　

　　

　　如果选择30年等额本息，每月还款额固定为5559元，其中第一个月的本金只有1134元。 　　

　　

　　 　　

　　

　　所以，看到这里应该明白了，利息的多与少，是取决于你自己掏了多少本金，占用了多少银行的资金与占用时间。 　　

　　

　　例如，如例中所述，平均资本在第一个月偿还7200元 　　

　　

　　但另一方面，选择平均资本的额外本金就不能获利吗？选择等额本息，看似利息增加了，但完全可以通过“本金少付部分”理财收益的方式来平衡。 　　

　　

　　所以等额本息和平均资本实际上没有区别，银行不可能做“赔本买卖”。 　　

　　

　　既然贷款方式没有区别，提前还款实际上也是没有分别的。 　　

　　

　　我再给你举个例子。比如你选择第二天全额偿还房贷，这是理论上的最佳还款时间吗？ 　　

？因为只给了一天的利息。

　　

但实际呢？实际是因为银行提供的按揭贷款，你就只用了一天。

　　

明白了吗？用多久付多少利息，这都是既定利率、既定公式计算好的，不存在提前还款更划算这种说法。

　　

　　

网上关于提前还款观点的“谬误”目前网上关于要不要提前还款、什么时间提前还款，比较集中的答案是这样的：

　　

1、 等额本金已经还了三分之一，比如30年已经还了10年，就没必要提前还款，因为前期本金已经还了大部分。

　　

2、 等额本息还了一半，比如30年已经还了15年，没必要提前还款，因为后面都是本金。

　　

3、 20年等额本金第五年、30年等额本金第七年、20年等额本息第六年、30年等额本息第八年还款是最佳时间。

　　

这种说法，不是完全不正确，它是单纯站在“怎样让利息最少”这个静态角度上给出的观点。

　　

但事实上呢？回看第二段的内容，提前偿还的那部分本金，难道不能形成收益吗？比如房贷第六年时还剩80万，这80万难道不能给自己带来收益吗？现在80万量级的理财，3-5%的收益是完全没有问题的，这算术题很容易权衡。

　　

　　

时间就是金钱“时间就是金钱”，这句话放到现在，已经不单指时间珍贵的意思，时间真的就是金钱。

　　

10年前、20年前的物价与现在一定是不同的，10年、20年后的工资也一定与现在是不同的？10年、20年前的货币购买力，与现在、与未来也一定是不同的。

　　

这句话相信没人反对，但原因在哪？

　　

答案自然是随着货币总量的不断增加，货币的绝对购买力是贬值的。以前猪肉5毛一斤，现在猪肉25元一斤，是猪肉增值了吗？不是，而是货币总量变多了之后，在商品上的价格再体现。

　　

举个例子。1个地方所有的货币只有100元，总共有100件商品，每样商品价格为1元。之后，货币超发变成200元，请问每样商品价格应该为多少？

　　

这个例子用来帮助理解货币总量、商品总量与价格的变化关系，有个专门词语叫“CPI”，就是这个意思。

　　

所以，现在的25元，在购买力上等同于以前的5毛。时间就是金钱，这句话放到现在有新的含义。

　　

回到要不要提前还贷这个问题上。货币以每年1-2%的速度贬值，那么换算成房贷该怎么计算？

　　

很简单，房贷总额这个数字是不变的，而货币是必然逐渐贬值的，收入绝对值是逐渐逐渐增加的。对于房贷总额这个不变的数字而言，时间越长，偿还更轻松。这也是为何能贷30年不选20年的原因所在。

　　

　　

当然，凡事没有绝对。假设可以用来提前还款的那部分资金，自己真的完全不会理财，无法产生任何收益，那按照网上建议的提前还款时间是没有问题的。假设后期银行利率出现明显上涨，房贷成本明显增加，那提前还款也是可以的。

　　

本文重在阐述普适性情况下更适合的做法，以及科普两种房贷模式其实没有本质差异。