根据央妈的安排，自2020年3月1日起，浮动利率贷款的定价基准将转换为LPR。房贷利率多为浮动利率定价，所以符合转换标准。
2月29日，工农中建等大行陆续发布转换公告，喊你改房贷利率。大家都在关心：以后会不会利息降低？或者如何降低利息？
首先，结论：股票房贷业务最好转换成LPR定价的浮动利率，有助于节省房贷利息，最快2021年1月1日就能享受到红利。
为什么要转行？
以前银行给客户发放房贷，利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价，以“上浮XX倍”和“折扣XX倍”的形式确定。前两年，五年期以上贷款基准利率为4.9%。如果价格上涨1.1倍，最终利率为5.39%。其定价模式是：
房贷利率=贷款基准利率*浮动比例/折扣数
但贷款基准利率不市场化，于是马洋推进利率市场化改革，推出了LPR。LPR的全称是贷款市场报价利率。与贷款基准利率相比，LPR更加市场化，能够反映市场供求关系的变化，而不是一纸公告决定的。也就是说，今后贷款的浮动利率将参考LPR，其定价模式为：
抵押贷款利率=LPR固定利差(固定利差可能为负)
如何转换？
根据马洋和几家大银行的公告，房贷利率折算要满足以下三个要素：
1)2020年1月1日前已发放的贷款，或已签约但尚未发放，但最近一个重定价周期的贷款不得转让；
2)参考是贷款基准利率；
3)贷款本身定价为浮动利率，相同利率水平的固定贷款利率不需要换算。
这次可以将浮动房贷利率转换为LPR或固定利率，但只能转换一次，转换后不能再转换。银行表示，如果转换成LPR，贷款利率会随着市场利率变化；如果转换成固定利率，未来贷款利率是固定的。
那是一句相当微妙的话。事实上，如果处于利率上行周期，转投固定利率会有利；如果是利率下行周期，转换成浮动利率更划算。目前，利率在未来一段时间内处于下行周期：
1) LPR在短期内肯定会下跌。2月27日，央行副行长刘国强就支持中小企业发展和加大对个体工商户支持力度举行新闻发布会，称要继续推进LPR改革，引导市场利率和贷款利率整体下行。
目前，五年期以上LPR报价为4.75%，比改革前五年期贷款基准利率低0.15个百分点。
2)中长期来看，利率仍是下行趋势。央行行长易纲表示，在整个货币政策操作过程中，要珍惜正常的货币政策空间，让我们国家在正常的货币政策空间内尽可能长时间地延续正常的货币政策，这有利于整个经济的可持续发展和老百姓的福祉。
这种说法的背景是，很多发达国家的利率是零，甚至是负的。这句长句的翻译就是，不排除零利率甚至负利率的可能，但要尽量延长这段时间。
海通证券曾发表观点明确的研报《我国长周期零利率或是趋势》。这份研究报告在研究了欧美日等零利率或负利率国家后得出结论，与美国、日本一样，中国也面临着V型人口抚养比结构，这意味着人口红利即将消失。
研究报告认为，在中国人口红利逐渐消失的当下，经济将开始面临
根据该行公告，折合成股票浮动利率的固定利差=原合同现行执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，在合同剩余期限内固定增值。此外，还需要商定重新定价的假期和重新定价的期限(通常为一年)。
如果重定价周期为一年，重定价日为次年1月1日，那么2021年1月1日你的房贷利率将按照2020年12月的LPR重新计算，2021年这个利率水平不变。直到2022年1月1日，2022年的利率水平将根据2021年12月的LPR重新计算，以此类推。
如果转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同的当前执行利率水平，在合同剩余期限内利率水平保持不变。
下面的例子说明。
假设A在2019年1月1日向银行抵押了一笔20年的200万房贷，利率比贷款基准利率高1.1倍，那么实际利率为5.39%(4.9%*1.1)。
如果转换成固定利率，2019年1月1日至2039年12月21日利率为5.39%。
但如果转换为浮动利率，其固定利差(0.59%)=原合同当前执行利率水平(5.39%)-2019年12月发行的相应期限LPR(4.8%)。换句话说，未来A的房贷利率定价公式是：
抵押贷款利率=LPR 0.59%
2020年，利率维持5.39%不变；
但是从2021年开始，你就可以享受利率下行的好处了。假设五年期LPR在2020年12月降至4.7%，那么2021年的利率将为5.29%，比固定利率低0.1个百分点。
如果后续LPR进一步下降，那么房贷利率会再次下降，从而减少利率支出。
其他技术问题可向贷款银行咨询。现在
大多发了公告。比如建行发的公告称，在当前特殊时期，为确保客户身体健康，从2020年3月1日开始，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。更多内容请下载21财经APP
