文字：周舟
今年楼市调控一直在收紧。作为进入楼市的重要资金壁垒，房贷额度受到了前所未有的限制：不仅申请房贷难，额度减少，更重要的是利率飙升。目前全国房贷普遍在6%左右，二套房更高。
要知道，目前的LPR报价已经保持了15个月。在不炒不整房的立场下，银行房贷利率全面上调可能是大概率事件。据悉，苏州、上海、南京、杭州、广州等重点城市的房贷利率也连续上调，额度收紧。一些城市甚至暂停了二手房贷款。
比如南京，目前首套房利率最高为建行、工行的5.95%，二套房利率高达6.15%。杭州今年第四次加息。招行表示，8月1日起，首套利率调整为6.25%，二套利率调整为6.37%。
在这样的情况下，有人要问了：要不要提前还贷？其实，是否提前还贷主要看资金情况和投资理财收益。如果投资理财的收益远高于按揭贷款的收益，那么就不需要提前还贷。但如果你投资收益低，也可以还贷，既可以节省利息支出，又可以无债一身轻，也是好事。
投资收益高，不用还贷款
如果是做生意，做生意的收益率肯定比房贷利率高很多，所以肯定不需要提前还房贷。目前房贷利率在6%左右，贷款期限也很长，最长贷款30年。于是，很多商人特别喜欢用房贷买房，然后用自己的钱做生意。
一般来说，做生意的投资回报率会在20%左右，投资回报率甚至可以达到50%甚至更多。这样你就可以看到你的贷款收益率高于房贷利率，所以不提前还贷对你肯定是有好处的。所以，如果你的投资收益率高，就不用提前还贷。
如果理财收益率低，提前还贷也是不错的选择。
如果只是理财，理财收益低于银行贷款利率，提前还贷也是不错的选择。现在一般情况下，理财产品相对稳定的收益率在5%左右，而房贷利率一般在6%左右。
这样一般来说，相对安全的理财年化收益率会低于房贷利率。所以，这种情况下，如果你有钱提前还银行贷款，是比较好的选择，可以为自己省下不少利息支出。并且提前还清贷款，也可以让自己无债一身轻。即使遇到什么事，也不用担心还房贷。
所以，如果你的财务收入较低，那么提前还贷可以让你无债一身轻，也是一个不错的选择。
虽然可以提前还贷，但专家建议最好不要超过这个时间。
我们先来看看固定利率。计算方法是按照基准利率浮动，比如基准利率4.9%。在此基础上上浮20%，然后可以获得5.88%的固定利率，以后利率不变。
LRR因其较强的浮动性，也被称为“浮动利率”，是通过将基准利率提高基点来计算的。与固定利率相比，LPR无论是基准利率还是基点都会发生变化。
例如，央行公布的数据显示，2019年12月LPR基准利率为4.8%，而2020年12月降至4.65%，即这一年下降了15个基点。无疑，月供也会减少。
以2020年12月的基准利率4.65%为基准利率，如果基准利率上调80个基点，最终LPR为5.45%，随着新规的实施，LPR
而且，无论是固定利率还是LPR，提前还款都有一个共同的特点，那就是“缩短还款期限”。我们以房贷利率5.5为例。贷款本金100万元，选择等额本息还款方式。如果房贷时间是10年，那么月供就高达每月108。
52元，但是利息总和却只有30.23万元。而且如果选择30年按揭贷款时间，尽管每月按揭仅为5677元，但加利息加起来却高达104.4万元，这样的对比很明显，缩短还款期比较划算，最好不要超过10年。
另外，从2021年起，央行与银监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，其中提到了对银行个人住房贷款比例和房地产贷款比例的限制，很多人都说其为“限贷令”。
最后还要提醒一点，当我们提前还贷时，银行会给你两种选择，一是缩短还款期限，二是减少月还款额。按银行计算贷款利息的原则：
按照贷款金额占银行时间成本进行核算，不同时期贷款期限对应的利率等级差异较大，贷款时间越短，越有可能归入低利率等级。
也就是说，在缩短还款期之后，贷款利率等级就有可能划分为较低的利率，从这个角度来看，选择缩短还款期比减少月还款额的方法更能节省利息，选择前者更划算。诚然，如果经济后期感到经济压力较大，那么你也可以选择保持还款周期，降低还款额。
总体来说，能全款买房就不要贷款，而且新规LPR实行的情况下，将来的房贷利率也会发生变化，在这种情况下，想要提前还贷就需要特别注意，缩短还款期限或者是个好办法。
另外，提前还贷也是有时间要求的，比如多数银行规定如果还贷不到一年就必须支付违约金，另一些银行要求三年。
