张经伟 　　

　　5月20日，新贷款市场报价利率(LPR)发布。一年期LPR利率为3.7%，五年期LPR利率降至4.45%。这是继今年1月20日之后，LPR时隔5年再次下调。 　　

　　大多数抵押贷款利率参考LPR定价，因此LPR的下降为购房者释放了好处。在此之前，政策已下调首套房贷利率下限，两项房贷利率政策相互呼应，凸显了房贷政策更加普惠的方向，既降低了刚需群体的购房成本，也有利于改善需求。央行稳定楼市是当前经济企稳的重要组成部分，可以通过供给侧和消费侧的同步刺激，激活楼市信心，为经济增长注入活力。 　　

　　楼市的频繁涨跌表明，在市场低潮期，楼市是刺激经济增长的有效手段。市场遭遇内外市场双重叠加的系统性风险后，整个市场出现了产业链流通不畅、供应链不稳定的情况。另外，去年楼市严格监管后，楼市低迷。在帮助企业脱困、刺激消费的政策环境下，稳定经济势在必行。 　　

　　财政货币政策持续发力，或者适当放松政策投入，辅以多维度工具，也是合适的。所以，给过冷的楼市注入温度，不会带来由冷到热的极端变化，也不会偏离“房住不炒”的方向。如果各个环节操作得当，就能达到稳定经济的目标。 　　

　　稳定楼市的效果还需要后续的市场反馈。对于楼市的“关”与“放”，各城市在几轮宏观调控中积累了丰富的经验，对央行此前针对刚性群体的利率政策做出了快速反应。LPR下调，最低利率降至4.25%，接近2008年至2009年房贷利率4.2%的最低点。机构已经过账了。按300万住房抵押贷款，等额本息还款5.8万元，平均还本4.5万元。买房成本摊薄到20年，优惠幅度似乎不够大。但在稳经济、稳市场主体、稳民生的大环境下，LPR下调覆盖所有刚需群体和改善性住房需求群体，对恢复楼市信心、提振市场预期有重要作用。 　　

　　本轮疫情过后，部分一线城市可能出现人口外流，部分三四线城市可能出现人口回流。一线城市房价基数高，人口外流可能导致房价微调。对于一线楼市的刚需群体来说，未必是坏事。同样，三四线城市人口回流也会对当地楼市产生正面刺激，不仅有助于这些城市降低库存，还会提振三四线城市的楼市信心。由于新的利率政策给了地方城市政策决策的空间，也可以让各个城市的楼市调控政策更加接地气。通过供给端和需求端的平衡，可以利用好土地资金资源，促进楼市健康有序发展。 　　

　　因此，降低LPR可以是当前稳定经济体系政策的一个有序部分。LPR是利率市场化改革的一种手段，逐步取代基准利率定价，因此具有风险可控和市场调节的特点，不会带来利率市场的过度波动。如果市场反馈不如预期，LPR未来还有下跌空间。房地产市场的金融稳定不可能在一夜之间实现，但它是一个动态的过程，需要考虑其他稳定市场的政策的综合效应。 　　

　　楼市调控不能一蹴而就