自2021年4月起，继经营性贷款之后，必须严格调查首付资金的来源。此后，购买抵押贷款变得更加困难。需要买房的业主，买房前要做好准备。 　　

　　我们买房，首付问题，一手房购房首付资金要求家庭自有资金。就是可以向父母借钱。同时可以提供父母的转账凭证。是无法通过贷款获得的。这是一种特殊的经营性贷款。如果你有商业贷款，你必须解决它，然后才能申请抵押贷款。如果是消费贷款，需要提供消费凭证，比如信用卡凭条。刷卡要及时拍照保存。大部分刷卡机都是用热敏纸打印。大约一年后，热敏纸上的字就会消失。如果看不清上面的字，这张卡就报废了。 　　

　　付完首付，开发商会让你直接去银行先量量。二手房中介也会让你先去银行量量。在获得你的个人信用报告后，银行可以为你计算一个额度。 　　

　　按揭金额有三种计算方式。纯公积金贷款、组合贷款和纯商业贷款。 　　

　　纯公积金贷款个人最高额度各城市有所不同，具体以当地住房公积金管理中心相关文件通知为准。广州个人公积金最高额度60万元。两人以上人数最多不超过100万。以汕头为例，汕头个人公积金最高额度为40万，两人及以上最高额度为70万。 　　

　　当纯公积金贷款无法满足贷款额度时，需要选择组合贷款。组合贷款是公积金贷款，商业按揭贷款。但是，组合贷款还有一个痛点。组合贷款只能根据公积金一方的收入计算商业贷款额度。如果夫妻双方只有一方有公积金，且代发工资不高，商业按揭贷款很难给额度。只能提高首付比例。 　　

　　最后是商业按揭贷款。很多人选择商业按揭贷款是因为公积金贷款的限制。商业抵押贷款利率相对较高。 　　

　　对比利率和额度可以看出，100万的房子首付30%，还剩70万。如果夫妻双方都有公积金，最高可以贷到70万。纯公积金贷款是最好的选择。如果是100万以上的房子，组合贷款是最好的选择。 　　

　　其实银行在办理按揭贷款的时候，如果没有特殊要求，客户经理会直接帮你选择等额本息。但实际上还有平均资本的选择。 　　

　　至于等额本息，平均资本更好。在这里，我更倾向于等额本息的还款方式。 　　

　　申请贷款前的征信准备，请参考我之前的作品。这里简单总结一下。抵押前。贷款需要尽量结清。贷款机构不超过三家。信用卡额度不能超过50%，信用卡账户不超过4个。询价机构数量，半年内不超过6次。期限过后2年内，不允许发生。 　　

　　关于流水。流水要看最近半年的银行流水。如果有打卡工资，可以体现稳定的工资收入。如果没有打卡工资，贷款人的流水要覆盖包括房贷在内的所有负债的2倍以上。举个例子，比如房贷一个月需要还5000，其他贷款和信用卡一个月需要还3000。那么月均信贷流水需要16000元以上。 　　

　　抵押贷款是大多数人一生中能得到的最便宜的银行贷款。不要因为其他无关的因素而失去抵押贷款资格。