投资房地产应该考虑什么？我有一个朋友，在投资领域工作多年。他说，房地产和股票的很多投资都是类似的。真正投资股票，考虑的是净资产收益率、毛利率、资产负债率、净利润现金含量、净利润、分红比例等硬指标。投资房地产应该考虑什么？ 　　

　　

　　首先，我们应该选择一个好城市。 　　

　　

　　好城市的标准是什么？住房首先需要什么？有人需要活着，对吗？人越多越好，也就是人口流入。人口流入怎么查？打开国家统计局了解一下。先看一看北京怎么样？相信大家都会说，是的，我们用数据来证明北京是不是一个好城市。 　　

　　

　　 　　

　　

　　 　　

　　

　　从1978年到2015年，外来人口每年都在增加，但从2016年开始，外来人口下降，人口开始流出。 　　

　　

　　来看看我住的佛山，如下图： 　　

　　

　　 　　

　　

　　2012年到2019年，年底的时候常住人口在增加，但是幅度没有那么大，但是在增加，不像北京是在减少。 　　

　　

　　我们来看看深圳，如下图： 　　

　　

　　 　　

　　

　　不会，深圳每年的人口流入都在快速增长，幅度比较大。 　　

　　

　　一个城市好的定义是流入人口是否每年都在增加，而且增长速度最好大一些。 　　

　　

　　然后是第二个指标，就是选好房子。 　　

　　

　　第二，选好房子。 　　

　　

　　有人认为好房子就是漂亮的房子，舒适的房子，从个人角度来说是这样，但从投资角度来说就不是这样了。 　　

　　

　　从投资的角度来说，好房子是指最容易租售的房子。 　　

　　

　　什么样的房子最容易租售？ 　　

　　

　　1.位置优越 　　

　　

　　市中心是个好位置，但好位置不一定是市中心。什么是好位置？ 　　

　　

　　如果房子到地铁站的距离在10分钟步行以内，就符合交通便利的标准。家周围15分钟步行范围内有超市，中、高、低档餐馆，符合方便饮食烹饪的标准。 　　

　　

　　房子周围步行30分钟内有大型商场、超市、电影院，符合娱乐便利的标准。 　　

　　

　　房子是好学区的学区房，符合上学方便的标准。 　　

　　

　　从家到医院的距离在5公里以内，符合方便就医的标准。 　　

　　

　　2.良好的环境 　　

　　

　　这里的环境好不是指环境优美，而是没有污染。 　　

　　

　　常见的污染有：噪音污染、空气污染、电磁污染、水污染。房子要远离火车站、垃圾站、变电站、电视塔，至少房子之间的距离要在1km以上。 　　

　　

　　3.良好的物业管理 　　

　　

　　说明小区的物业管理比较好。其实去小区里转转，看看小区里房子的老化程度，卫生，绿化情况。 　　

　　

　　4.好户型 　　

　　

　　现在是四房一厅，三房一厅，两房一厅。哪种户型最容易租售？我们来看看北京的统计数据，如下图： 　　

　　

　　 　　

　　

　　看，两室一厅占比最大。所以考虑到租金回报率，选择55-75平米的两室一厅最为合适。 　　

　　

　　5.房屋类型 　　

　　

　　贷款的时候发现，房子最好的抵押是商品房。所以很少有银行愿意投资商品房而不是公寓。 　　

　　

　　6.房龄应该不大。 　　

　　

　　房龄是指从房屋竣工验收交付之日到现在的年限，不是房产证上的日期。 　　

　　

　　投资商品房时，投资精装二手房。毕竟二手房比新房便宜，风险小，可以马上租出去。 　　

　　

　　一般房龄超过20-25年，银行是不提供贷款的。所以买二手房的时候，最好不要超过10年，否则很难卖出去。 　　

　　

　　7.低空位 　　

　　

　　空置率低，就是小区里没人住的房子比例低。按照国际惯例，合理的面积在5%-10%之间。在中国，低于20%的空置率被认为是合理的。 　　

　　

　　在下一节，我们将讨论买入的最佳价格，卖出的比率