大家好，不知道大家有没有看过某大学教授劝年轻人不要太早的相关文章。今天我们就从底层逻辑来分析，是全款买房还是贷款买房。 　　

　　

　　其中一个网友是上海人，金融硕士毕业，四十岁，在上海没有自己的房子。10年前，她结婚的时候，本来可以拿出首付，但是这笔钱是父母攒了一辈子的，为了不亏利息，错过了买房的好机会。还有一个朋友前段时间确实买了房，但是全款，一家三代的积蓄都压进去了。 　　

　　

　　 　　

　　

　　我相信，这两个朋友的故事绝不是个例。我不敢从房子开始。十年前在银行存了一套100平米房子的首付，现在只能买个马桶。就算咬着牙买房，为了少还银行利息也会放弃贷款，全款付清。 　　

　　

　　合理的债务是痛苦的负担还是财富的密码？我们面临的真实通胀率是多少？今天给大家讲一下通货膨胀下全款买房的误区，喜欢的朋友赶紧关注一下。 　　

　　

　　在说通货膨胀之前，先说一个概念，货币的时间价值。简单来说，你朋友现在找你借一万块钱。十年后我还你一万块钱，这就是耍流氓。因为理论上，如果你现在有一万块钱，如果有投资机会，它会升值。 　　

　　

　　比如上世纪90年代，美国的汽车市场几近饱和，新车很难卖出去。一个经销商想出了一个免费送车的方案，就是花1万美元买一辆车，赠送1万美元30年期国债。乍一看还真以为白捡了一辆车，于是这个经销商的汽车销量猛增。事实上，虽然面值为1万美元的30年期国债是真实有效的，但要得到这1万美元还需要30年。如果这1万美元按照美国90年代8%的国债利率折算回来，这种债券的现值不到1000美元。 　　

　　

　　 　　

　　

　　那么这些购车者其实享受不到10%的优惠。所以，抛开时间，让那些只谈钱的人走开吧。时间就是金钱，一寸光阴一寸金。这些名言其实很好的解释了时间的价值，不仅是单位时间内创造的价值，还有时间赋予金钱的未来价值。 　　

　　

　　我们上面说过，如果有投资机会，钱就会升值，因为时间是钱的朋友，伴随着财富最大的隐性杀手，通货膨胀。 　　

　　

　　还是一万块。10年前，我们没有借给朋友，而是存在银行里。这个时候一桶康师傅红烧牛肉面三块钱，这一万块钱我们可以买3333碗方便面。如果我们把这一万元存银行十年，按照年化收益率4%的单个案例，到现在就变成了14000元。现在一桶康师傅红烧牛肉面的价格是五块钱，所以这些钱只能买2800碗方便面，而缺失的500碗方便面被通货膨胀偷走吃掉了。 　　

　　

　　通货膨胀是流通中货币的过度增加，外在表现是经济中所有商品价格的普遍上涨。那么我们的价格每年上涨多少呢？有一个指标CPI，即居民消费价格指数，可以很好的反映物价上涨情况。 　　

　　

　　CPI涵盖了与全国人民日常生活密切相关的吃、穿、住、行、教、医、娱等八大类262种商品和服务的价格。也就是说，CPI象征着居民的实际购买力，在一定程度上可以说明一个国家通货膨胀的严重程度。 　　

　　

　　从近二十年的CPI增速数据来看，除了2007年、2008年、2011年的高增速外，大部分年份的CPI增速都在2: 00左右。以几何平均计算，平均增长率为2.5%和2.5%，那么一袋50元起的大米一年涨了1块多。 　　

　　

　　 　　

　　

　　但是为什么我们真的感觉到货币购买力的下降不止于此呢？请注意，CPI指数是不包括房价的指数，房价是我们人生最大的投资，房子是我们每一个人的刚需。这次涨价不像蔬菜、大米等基本消费品那样温和。 　　

　　

　　很多时候，今年差不多可以买房了，等到明年攒够了钱，就会发现和房价的差距又进一步了一点。 　　

　　

　　房价的增长率是多少？我们以后再分析。现在回到通货膨胀率，既然cpi指标过于平缓，那么用哪个指标来反映通货膨胀率更合适呢？ 　　

　　

　　我们搜索通胀百度百科。都说通货膨胀的直接原因是一国流通中的货币大于其有效经济总量，而一国流通中的货币的直接原因是一国基础货币发行的增速高于其有效经济总量。 　　

　　

　　大家都知道GDP是什么。让我们普及一下M2。假设央行发行的100元全部给了银行，银行留了20%的存款准备金率，也就是10元之后剩下的90元给了我们。有了这90块钱，请关注我的粉丝吃海底捞，海底捞把钱存银行了。银行存9元到央行，带81元到基金实验室。 　　

　　

　　 　　

　　

　　货币一直流通100元，也就是M0能让全社会流通的货币达到1000元，这就是M2，广义货币供应量，包含了所有可能的购买。 　　

力的货币形式。用M2增长率、GDP增长率测算，通胀的这个结果很明显比CPI的增速壮观很多。

　　

除了个别年份达到17.2%之外，大部分年份在5%到10%区间内，再用几何平均计算了一下，差不多每年增速在5%。

　　

生活在北上广深这些一线城市的小伙伴肯定有疑问了，感觉这个数字还是偏低呢？没错，这是全国整体的数据，一线城市的真实情况很可能是被平均了。

　　

那么我们分区域来测算下通货膨胀水平。同一个地区面对通货膨胀的压力，实际上就是当地的人均可支配收入的增增长速度。这是上海近20年的人均可支配收入的增长情况，几何平均增速为8.65%，也就是说在大家收入普遍上涨的过程中，无论你的工资涨没涨，你都要接受每年8%以上购买力的被迫贬值，而被迫贬值的大头就是房价的上涨。

　　

那么这些年上海的房价又涨了多少呢？2005年到2017年上海二手房月成交均价的数据，总平均了下，计算出这13年来每年的增长率。2016年那一波着实涨得有点猛，一年飙升了43.56%。

　　

所以从过去十几年的数据看，房子的确是一种躺着赚钱的姿势，跑赢了通货膨胀。父母存银行定期的钱，拿着最高不超过5%年化收益率，不仅没能享受到因购房带来的增值，反而被通胀无形的吞走了自己的财富。

　　

接下来就要说说为啥不要全款买房的问题了。线上数据，我国个人住房公积金贷款的利率基本都在4点多，最高也不过5出头。

　　

而银行的住房贷款利率虽然高于公积金贷款，基本也在6%左右。总体下来，近些年首套房的贷款利率是低于5.6%的。

　　

即便是作为刚需用房，不考虑房价的增速，相比一下，人均可支配收入增速也是低了不少的。住房的贷款。基本上是我们能获得的成本最低、时间最长的杠杆。虽然现在计算下来要还掉贷款和贷款额高达一倍多的利息，但是平摊到三十年的时间，同时在收入的增长和通货膨胀的作用下，还款的压力会越来越小。

　　

现在每月还一万块钱压力还是有点大的。假如以银行贷款5%的利率来计算，十年后每月还1万块钱，相当于现在在的6139元，二十年后的一万相当于现在的3769元，三十年后的1万相当于现在的2314元。

　　

另外，我们通过房贷用自己的负债将通胀的压力传导给了银行，当然银行也不会做赔本买卖。银行赚的是利差，这边放贷，那边稀土，你们说银行又将它的负债传导给谁了呢？

　　

我们回到那个全款买房的朋友，假如他只拿出一百万付房子的首付，剩下的两百万贷款，那他手上的钱该怎么处理来抵御通胀，同时实现资产的增值呢？放银行存定期肯定是不行的。

　　

我们之前也看了数据。咱父辈喜欢买的国债呢，十年期国债的收益率近二十年最高都没有超过5.5%，那也不行。放在余额宝，余额宝是货币型基金，可以看到前些年年化收益率最高也达到过6%，但近几年收益率不断下滑，已跌至2%上下，那必然也不是我我们的选择。

　　

再买一套房子租出去，用剩下的两百万再买一套房子，然后租出去。以租养贷，从上海二手房的租金指数来看，年化收益率在6.3%，略高于银行贷款利率。

　　

买茅台早在1987年，一瓶茅台才卖7元，到2018年，茅台官方控制零售价为1499元，且不说1499元买不买得到的问题，即便是1499卖出去，这三十年囤积茅台的年化收益率能达到19.6%。

　　

其实还有一个大家忽视了一环权益型基金。我拉了下数据，2003年到2021年，偏股型混合型基金的年化收益率高达15.64%。完全秒杀通胀，近十年的年化收益率也达到了14.81%。

　　

还有很多投资方式，比如股权、金融、衍生品都可能大幅跑赢通胀。大家要是感兴趣的话可以在评论区留言关注下图，根据留言情况挑几个给大家讲讲。

　　

　　

当然，追根溯源最好的投资还是投资自己。有不少同学在上研究生之前年薪在十万左右，两年研究生学习结束后，大部分人都能拿到三十万的年薪，这么算下来的话，年化收益率能达到百分之四十四，工资收入还是其次。最重要的是学习了金融世界的知识与规则，更加懂得如何投资，那才是打造财富的永动机。