房地产ETF经过多年高点后，虽然50ETF、300ETF等大盘股创出新高，但据说金融银行之类的ETF估值大幅下降，盈利上升，即股价不涨。
但是房价一直在涨，就是行业的年营业额和销售额总值都在涨。是不是像银行一样是政策因素，但银行的实际走势明显强于房地产？
最后想通了两个原因：
第一，地产商背后没有央行的关照。这种照顾可以允许永续借贷不还本金，也可以要求跨行业竞争对手整改。
第二，房地产本身就是个问题。只是一个加工厂，属于两个不可控的简单初级加工厂。地价不可控，每年明显上涨。现在是卖方市场。类比燃煤电厂，相当于煤价每年都在涨。价格受政策控制，所以类煤电厂不仅要受上网电价控制，还要严格环保。
根据燃煤电厂的估值和行业的发展，房地产行业目前的模式是无法提高估值的。只有物业公司是成本可控的。虽然涨价空间不大，但各行业涨价幅度有些有限。
涨价是原材料涨价给房地产行业带来的终端涨价，也是收费的。实际上还是不利于高杠杆消化原材料涨价和各种管理成本，只对价格下跌后的房地产行业有好处。
所以四五线城市的房地产估值可以高于一二线的房地产公司。
