房地产企业作为资金密集型行业，一个项目从筹备到最终开工往往需要较长的时间，在销售回款之前对资金的需求量也较大。因此，当项目前期自有资金不足时，往往需要外部融资来度过资金“困难期”。
在对外融资的过程中，需要与不同的出资方进行项目谈判。如果融资方案可行，还需要配合尽职调查，让双方充分了解各自的经营和风险。在融资方案中，除了支付利息，可能还需要支付出资人的咨询服务费或者融资顾问服务费。在实践中，这些费用大多是出资人变相收取的利息，只是以服务费的形式收取，房企无法取得利息发票。同时，如果取得增值税专用发票，此类费用能否用于进项抵扣？
根据财税[2016]36号附件2，进项税不能抵扣。
1.贷款服务及相关咨询费用不允许抵扣进项税，前提是纳税人直接支付给贷款人，即服务费的收费对象必须是提供贷款的出资人；
2.如果顾问费不是直接支付给贷款出资人，而是支付给第三方，则不是财税[2016]36号文件中的情况，所以顾问服务费如果取得增值税专用发票，应在进项税额中抵扣。
如上图所示，在很多融资方案中，部分融资顾问费会通过分解利息收入的方式拆解给第三方，而不是由出借人直接收取。这样处理的好处是，不仅可以避免进项税不能抵扣的限制，而且顾问服务费的实际上限会超过合同约定的贷款利息，即实际融资成本会高于合同约定的利率。
除增值税进项税额抵扣外，第三方收取的咨询服务费，如果真实合理，且企业能够提供借款协议等资料并约定“融资咨询费”的具体内容，如果仅提供发票，无法证明业务的真实性和合理性，可能影响企业所得税前融资费的正常抵扣。
1.贷款人以外的第三方收取的融资顾问服务费，如取得增值税专用发票，可用于抵扣进项税额；
2.融资顾问服务费应在企业所得税前正常扣除，并应有服务合同、借款合同等资料，对顾问服务的接受方及收费方式应有明确约定，否则可能影响业务的真实性和合理性。
来源：焦点财税(唐如意)
