2021资金盘模式,2021新资金盘

  

  近日,中国交建REITs顺利完成93.99亿元募集,配售比例低至0.84%。至此,全市场共发行12只单一公募REITs,累计募集规模约458亿元。近两年发售的REITs公募产品普遍受到资金追捧,这与其整体规模小、产品供给少、在当前股市波动中收益稳定密切相关。   

  

  分派金额可观   

  

  但部分口径有待商榷   

  

  REITs是管理人主动管理运营的基础设施项目,将产生的大部分收益分配给投资者,因此可供分配的金额直接影响投资者的收益和二级市场估值。   

  

  从项目来看,第一批项目普遍质量较高,基金整体收益和项目经营现金流好于预期。从收益来看,郭芙水务、苏洲工业园、宏图盐田、张江光大高于原预期值6%以上,广州广和、蛇口工业园、普洛斯受区域疫情干扰,收益低于预期值;EBITDA方面,华安张江、宏图盐田、苏州工业园区实际值高于预期值6%以上,首钢绿色能源(受超额收益拨备对应的激励成本影响)、广州广和、沪杭甬低于预期值;除首钢绿色能源外,EBITDA利润率普遍超过50%;除宏图盐田和广和外,其他REITs的经营性现金流净额和销售活动现金流均好于预期。   

  

  良好的项目业绩也为整体超预期的可分配金额提供了保障。年报显示,9个首批试点项目可分配金额超过同口径招股书预测值,沪杭甬、郭芙水务、首钢绿色能源完成率明显高于100%。当然,可能与管理人在可分配金额中增加了一部分基金账面现金有关。首钢绿能REITs实际募集资金——交割当日账面资金高于预测值0.78亿元。首期富国水务REITs可分配金额包含期初现金余额0.61亿元。广州广和、沪杭甬全年累计可分配金额也考虑了上市前累计现金的影响。良好的完成率可能也是郭芙水务和首钢绿能高溢价的原因之一。   

  

  管理人用基金的账面现金补贴投资者并非不可取,但不建议将这部分计入可分配金额。但对于REITs投资本身来说,一方面投资者期望每年获得稳定的分配收益,另一方面分配收益背后的项目运营状况是二级市场价格的重要参考。由于营业收益的分配对于投资者判断基本面趋势非常关键,因此管理人是否应该将基金现金补贴计入可分配金额有待商榷。   

  

  项目规模偏小,散户定价失衡   

  

  第一、二批REITs上市后,交易整体活跃,涨幅最大的郭芙水务上涨58.66%。这一表现除了自身项目质量较好外,还与市场情绪,尤其是个人投资者的炒作有关。   

  

  根据年报披露,首钢绿色能源(26.05%)、郭芙水务(16.57%)、蛇口工业园(17.22%)的个人投资者持股比例较高,分别达到65.2%、69.0%、49.2%。郭芙水务、首钢绿能也是溢价率高、价格波动大的标的。例如,截至2021年底,CICC普洛斯个人投资者占比仅为5.27%,股价波动远低于20%,溢价率在REITs中处于中下位置。   

  

  根据基础设施公募REITs的基础资产性质,可分为财产权和特许经营权。两者的主要区别在于,产权范畴不仅拥有底层资产的经营权和收费权,还拥有基础设施的所有权及其所在地的土地使用权。产品收入主要来源于现金分配和资产增值,主要包括工业园区、仓储物流等。但基础资产的特许经营权有确定的期限,产品收益仅来自现金分红。生态环保项目明显更受关注,而高速公路项目盈利能力较低。这说明部分投资者在把REITs当股票炒。资产荒背景下,产权项目有增值预期,而优质运营公司的短期价值也非常突出。环保运营公司经营稳定,现金流稳定,政策导向明确,也符合近期的稳增长预期。   

  

  REITs的火爆背后还是有隐忧的。一方面,考虑到现有REITs大多溢价较高,目前购买性价比较低,单个项目市值太小。机构投资者难以大规模参与维持价格稳定,部分收益明显低于预期的产品需要谨慎;另一方面,目前在REITs项目试点阶段,对项目的盈利和合规性要求更为严格。且从上市公司和交易所披露的储备项目来看,相对成熟的产业园区、高速等REITs市值较大但相对缺乏吸引力,而新能源如能源供应、数据中心和污水处理、智慧城市等类型想象空间大但同时承载规模有限,容易形成资金炒作。   

  

  本文来自红堪财经   

相关文章