今年房贷利率调整幅度是近年来最大的。 　　

　　

　　因为上海一直是全国住房利率最低的城市之一，所以很多客户提前还贷的可能性不大，但是在其他城市 　　

　　

　　回到2018-2019年，首套利率不低于5%，甚至最高可以达到6%以上，所以最近很多人都有了提前还贷的想法。 　　

　　

　　小文当初是高息买的。她第一次从银行借了100万，利率是5.2%。 　　

　　

　　最近她看着股票和基金的收益，心里充满了悲哀。各大银行的定期存款利率只有3%左右。然后想想她5.2%的房贷利率。 　　

　　

　　她咬着牙一跺脚，想取出包括股票基金存款在内的50万现金，提前偿还房贷本金，对冲高额利息。 　　

　　

　　今天，我们来帮小文算一笔账。如果我们取出50万现金 　　

　　

　　提前还房贷的话，怎样做才比较划算 　　

　　

　　01 　　

　　

　　我们先算一下活期利息。 　　

　　

　　小文2020年5月买了第一套房，贷款100万，利率5.2%，真的挺高的。 　　

　　

　　 　　

　　

　　因为当时她把贷款期限延长到了30年，选择了等额本息的还款方式。以100万房贷计算，产生的利息为97.6万元。 　　

　　

　　 　　

　　

　　目前已按时还款两年，共计24期。 　　

　　

　　我看看，截至今年5月，小文还有本金共计97万，未还利息87.4万。 　　

　　

　　 　　

　　

　　因为利率高，贷款年限最高，所以我们看到100万的贷款实际上需要向银行支付接近100万的利息。 　　

　　

　　虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个人这辈子能借到的利率最低的贷款，所以不要轻易提前还房贷。 　　

　　

　　最近小文还是有提前还贷的想法。 　　

　　

　　02 　　

　　

　　提前还款有两种方式。 　　

　　

　　她算了一笔账，如果拿出50万现金提前还房贷，可以选择。 　　

　　

　　一种是缩短还款期限，保持月供不变。 　　

　　

　　一种是保持还款期限，减少月供。 　　

　　

　　两种方式都是提前偿还本金，但最大的区别是后面要支付的利息不一样。 　　

　　

　　 　　

　　

　　如果选择缩短还款期限，当50万元用于偿还本金时，还款月数由360个缩短为133个。2050年4月本可以还清的债务，2031年5月可以还清。 　　

　　

　　利息也从原来的97万降到了22.51万，但是接下来的11年，还是要按照原来的月继续还款。 　　

　　

　　 　　

　　

　　还有一种方法，还款期数不变，月供大幅减少。 　　

　　

　　按照原来的还款计划，小文的月供是5491元。 　　

　　

　　如果拿出50万来还本金，选择同样的还款期限，从今年6月开始，小文的月供将减少一半，为2659元，月供不到一半。 　　

　　

　　但由于还款期数不变，2050年4月仍需还款，因为贷款期限仍延长，利息支出较之前方式多，共计52.81万元。 　　

　　

　　从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算 　　

　　

　　当然，选择哪种提前还款方案需要结合自己的实际情况。 　　

　　

　　像小文的情况是，工作稳定。用她的话说，她会奋斗十几年，大概40出头，然后房贷还清，无债一身轻。 　　

　　

　　现实中，很多购房者会选择继续还款30年，但月供减少到之前的水平。 　　

半

　　

　　

这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量

　　

　　

提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望

　　

　　

就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险

　　

　　

03

　　

不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金

　　

　　

在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式

　　

　　

小文和某某行签订的合同里，就这样写了

　　

　　

　　

　　

如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块

　　

　　

　　

　　

但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息

　　

　　

　　

违约金计算下来共差不多是1.2万元

　　

　　

这笔费用就是小文需要支付的违约金

　　

　　

实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同

　　

　　

　　

　　

有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取

　　

　　

我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多

　　

　　

　　

　　

而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少

　　

　　

小文还觉得，自己提前还的有点晚了

　　

　　

当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万

　　

　　

当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等

　　

　　

因为对于小文来说

　　

　　

眼下的情况实在容不得她去思考这么远

　　

　　

04

　　

一边是低额收益，另一边是高额利息

　　

　　

大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值

　　

　　

小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低

　　

　　

　　

　　

她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻

　　

　　

再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观

　　

　　

　　

　　

小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了

　　

　　

但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了

　　

　　

手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息

　　

提前还贷是个人选择和各取所需

　　

　　

你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？