提前还贷是现在很多购房者的共同选择，但是房贷的计算方式和我们平时知道的利率计算方式是不一样的。虽然有人了解到提前还房贷不亏，但从实际操作来看还是亏。
40万贷款期限20年。还款6年，已还本息20万。但实际还清的本金只有8万，12万是40万利息的30%之多。相当于我们40万贷款平均年利率5%，但这不是最终利率。因为我们每个月还钱，而且这个利息相当于6年，每个月的本金按每年40万计算。
40万的贷款，20年总利息才20多万。如果现在提前还贷，相当于我们已经还了将近50%的利息。如果以后不买房，有其他金融投资渠道，可以充分利用已还贷款的32万元。接下来的14年，你只需要换10万的利息，其实比提前还贷更划算。
虽然现在提前还款不会产生利息，但是我们的32万也不会再产生收入，我们现在的32万已经贬值了。6年前的32万，比现在值钱多了。另外，现在的基准利率折算成基准利率后，L P R保持下降趋势，也就是说我们以后要还的月供会越来越少。
房贷作为我们个人生活中为数不多的长期低利率的贷款，长期来看甚至可以视为免费。既然都相当于免费贷款，我为什么不充分利用呢？
一般来说，房贷提前超过两年，总利息的很大一部分已经还清了。五年后支付的利息几乎是全部贷款利息的一半以上。用本金比用本金还贷更实惠。
