备受市场关注的公募REITs产品又有新消息。
这意味着从2月28日起，场外投资者可以使用沪深交易所的开放式基金账户，通过基金通平台进行基金份额的划转，提高了此类产品的流动性。
多只REITs发布公告
基金发现，多只REITs产品日前发布公告称，已开通沪深交易所基金通平台份额转让业务公告。
以郭芙首创水务为例，本基金公告称，为满足郭芙首创水务REIT的流动性需求，根据《上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第3号――基金通平台份额转让》的规定，本基金自2022年2月28日起开始办理上海证券交易所基金通平台的份额转让业务，具体业务按照各销售机构和上海证券交易所的相关规定办理。
以华夏越秀高速为例，本基金公告称，为满足华夏越秀高速REIT场外投资者的流动性需求，根据《深圳证券交易所证券投资基金业务指引第3号――基金通平台份额转让》的规定，本基金自2022年2月28日起开通深交所基金平台转入业务，基金份额委托给田甜基金、同花顺、雪球、上海华夏财富的场外投资者可使用深证开放式。
其他REITs产品的公告大多大同小异。还有数只REITs产品在外汇基金平台发布了做市商公告，多家券商作为REITs提供做市服务。
事实上，今年1月28日，深交所就发布了《通知》。《深圳证券交易所证券投资基金业务指南第3号―基金通转让业务办理》，明确了机构进场前的准备、基金开通转入业务前的流程、基金销售机构和做市商如何开通业务权限等。2月18日，上交所也相继发布了《基金通业务做市商技术实施指南》、《销售机构技术开发稿》、《上交所报盘软件错误代码表》三个技术文件，为基金联接业务的技术接入做准备。经过多年的准备，基金通平台已经蓄势待发。
富荣基金公募REITs投资总监王表示，该基金运用于公募REITs，可以有效解决场外认购公募REITs的公众投资者的份额转让问题。
他表示，在公募REITs中，除了战略配售和线下机构投资者，还有很多公众投资者。这些投资者很多是通过场外直销或银行、互联网等代销渠道认购的REITs股份。在基金联接推出之前，场外认购的普通投资者要想转让自己的股份，只能开立证券交易账户，参与场内交易。对于普通人来说，需要耗费大量的精力和复杂的手续。
如果能够通过基金联接实现REITs份额的转让，不仅省去了场内开户的麻烦，还可以分享公募REITs的增值收益，有助于引导更多投资者实现长期投资、价值投资和低成本投资。此外，由于近期公募REITs市场火爆，供需关系紧张，份额溢价效应明显，基金联接的开通也有利于增加市场份额供给，缓解供给不足。
提升REITs流动性
注意交易细节
有了基金链接，公众投资者购买REITs份额后不必担心转让的便利性，可以将公募REITs作为配置资产进行长期投资。
最近沪深交易所也有一些关于基金联接的介绍，值得投资者关注。其中，交易时间、如何报价、申报说明和申报数量规定、卖出资金到账时间等细节需要特别注意。
如上海证券交易所：
例如深交所：
多维度提升REITs流动性
对于提升公募REITs流动性，行业也有一些建议。
建信基金表示，公募REITs作为一类全新的配置品种，发行伊始便受到市场高度关注，从换手率、成交量等数据来看，目前市场整体流动性情况较好。
参考海外经验，部分REITs在上市初期的流动性较强，但随着打新效应的消失、市场的不断扩容、资产类型的不断丰富，存在一定流动性走弱的趋势。因此，为了呵护我国公募REITs市场健康发展，建议不断提升公募REITs的流动性，具体措施建议如下：
一是完善公募REITs做市商机制，发挥做市商提供流动性的作用，例如本次基金通平台的交易方式；
二是随着我国公募REITs市场的不断成熟，可以考虑适当提高网下投资者和公众投资者的发售比例，提高流通盘规模；
三是保持投资者的多样性，明确公募基金、企业年金、养老金等长线资金投资公募REITs的可行性，积极吸纳海外投资者参与我国公募REITs市场，为更多投资者提供投资我国优质的基础设施项目的机会。
王甲同也表示，从目前我国公募REITs市场具体标的换手率来看，我们REITs市场的流动性比较不错。国外成熟的公募REITs市场，平均换手率不足1％，而我们现在公募REITs市场换手率都在2％-3％，有的时候甚至能到5％。
“换手率高的主要原因还是我们的公募REITs刚刚起步，市场规模比较小，现在首批和二批项目加起来市场规模不超过500亿，流通市值也就130亿左右，有的标的流通市值也就是7-8亿。”王甲同表示，加上公募REITs的产品特点符合银行理财、保险资金等机构配置诉求，在供需关系紧张的情况下，就会出现换手率高，增值幅度大的特点。
但这并不能说明公募REITs市场达到千亿、万亿市值时，还依然保持目前的流动性。想要真正提升公募REITs市场流动性，还要从完善市场定价和交易规则、完善信息披露机制和监督管理机制等方面加强公募REITs市场建设，同时扩大市场规模，引入养老基金、社保基金等重要参与者，让更多的机构投资者、公众投资者认可公募REITs，长期参与REITs投资并获得稳健的投资收益。
REITs溢价大幅降低
投资价值值得关注
此前表现火爆的REITs产品明显有些降温，尤其是随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs出现调整。
截至3月日，11只公募REITs产品平均溢价率为32.85％。比一周前的1月15日高点回落了接近20个百分点，但溢价率仍然处于高位。
谈及REITs的投资价值，建信基金表示，公募REITs兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响，公募REITs年内二级市场价格出现一定上涨，我们认为这也是公募REITs股性特征的体现。
与此同时，也建议投资者深入了解其价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。
博时基金认为，公募REITs作为一种不同于现金、股票、债券的第四类资产，具有分红较为稳定、价格波动较小（与股票相比）、牛熊市不明显、与其他资产价格相关性弱等特征，这些特征一方面特别适合追求稳健增值的长期持有型投资者，尤其适合保险、养老金等投资人；另一方面也为机构投资者做大类资产配置提供了新的资产类别，有利于机构投资者优化投资组合。
王甲同表示，公募REITs既有股性，又有债性，即不同于股票，也不同于债券，是全新一个大类资产。基础设施公募REITs最大的特点是有稳定的分红，风险适中。投资者每年可以获得一定的分红，同时还可以分享项目增值收益。公募REITs的投资，不同类型资产的价值判断要遵循不同的逻辑，特许经营权类和产权类是不同的投资逻辑，一类要看IRR，一类要看资本化率。
无论是机构投资者，还是公众投资者，都应本着“长期投资”的理念，在投资时，测算买入时点的价格水平下，资本化率（或者分红率）和IRR是否合理，最好能做一定的压力测试，即长期持有情况下，出现不及预期状况时获得的分红，能否满足自己投资的最低要求。结合国外成熟REITs市场，投资者一般都是本着“长期持有、获得稳定分红”的预期去投资REITs的。如果某个REITs价格上涨过高，明显背离投资价值，是有调整风险的，投资者购买时要谨慎判断，不可追风热炒。
本文源自中国基金报
