一问：为什么要关注地产供给约束？
经过多年的持续扩张，相较以往地产周期，当前房企报表约束更强，债务和现金流压制凸显。,房企的杠杆约束明显加强，资产负债率从2007年的62.4%上升到2021年的79.4%。尤其是前期大幅扩张的部分民营房企债务压制明显增强。与此同时，房企现金流明显恶化。上市房企融资现金流去年下半年同比下降25.6%，降幅创历史新高。销售回款低迷进一步加剧了对房企现金流的压制。今年4月，商品房销售金额同比下降近47%，降幅创历史新高。
预售资金等监管加强下，一些依赖高周转、资金使用不规范房企的现金流压制更加突出。与过去不同了。去年房地产调控收紧房企资金管理，预售资金监管加强，房地产贷款集中就是典型。截至2021年底，全国已有75个城市出台了加强预售资金监管的相关措施，其中61%的城市明确收紧了房企预售资金使用。受此影响，披露预售监管资金的房企限制现金占比从2020年的24%上升至2021年的29%，非限制现金与短债之比从2020年的1.2下降至2021年的1。
信用风,险加速暴露等，加大了困难房企融资难度，进一步加剧房企现金流压制。2021年下半年以来，房企信用违约明显增多，房地产债券违约规模快速增加，2021年占全部违约债券的近20%，2022年超过68%；与此同时，房地产不良贷款也明显上升，工行房地产行业不良贷款率从2020年的2.3%上升到2021年的4.8%。房地产信用违约的增加，使得金融机构在放贷和购买债券时变得谨慎，加速了房企融资的螺旋收缩，增加了房企的现金流压力。
二问：当前有哪些稳供给的措施？
自2021年底以来，为缓解房,企现金流压力，相关部委陆续推出融资支持、预售资金监管优化等措施,当局已相继出台措施，以改善房地产企业的融资，如并购；a对房地产企业的贷款，对重点房地产企业的信贷支持，不盲目抽贷压贷，支持房地产企业合理的融资需求。预售监管措施也开始优化调整。今年2月，住房和城乡建设部在全国范围内推出了预售监管的一般原则。4月，中央政治局进一步强调“优化商品房预售资金监管”。
。,近期各地也加, 4月以来，预售资金监管优化措施明显增多，尤其是二三线城市；据不完全统计，目前优化预售资金的措施主要有银行担保置换、企业信贷差异化管理、增加资金划拨节点、提高划拨比例等，其中前两项措施出台的地区数量占52%，旨在规范资金使用的前提下提高房企可用资金。
快落实预售资金监管优化措施，以增加房企可用流动资金。
三问：未来需关注哪些变化？
除需求刺激外，民营房企融资增信、预售资金、供地等变化，未来也值得关注。经验显示，地产销售能否企稳回升，是稳地产的关键；但当前地产面临的供给约束，可能拖累销售对投资的支持，如何“破局”也非常重要。信用保护工具、贷款再担保等增信工具运用，预售资金监管优化地区、使用范围扩大等，有利于改善房企现金流；供地增多、土拍限制减少等措施，也助力稳地产。
供需影响下，本轮地产周期或“变平”，地产投资和销售的弹性或弱于以往。当前房企的债务和现金流压制大于以往，约束了房企开放投资能力和意愿，进而可能影响地产投资修复空间和弹性。同时，居民杠杆、收入、房价预期等，对地产销售的掣肘增强；而“因城施策”、因城而异下，政策变化对地产销售的提振也可能弱于传统周期，且不同城市、刚需和改善型住房销售结构分化。
总体弹性约束下，不同能力城市的地产投资、销售等结构明显分化。供给约束增强下，房企将有限资源集中在一二线和部分热点三线城市开放，例如，2022年首批集中供地中，代表房企拿地主要集中在一线及二线城市、两者合计占比达80.5%，三线及以下城市占比仅为19.5%；类似的，地产销售也呈现明显的因城而异，一二线商品房成交快速增长，而三线城市延续低迷。
风险提示：
1、政策效果不及预期。当前稳地产销售，对房企的投融资改善提振，尚存在一些不确定性。
2、房企信用风险加速暴露。销售回款、再融资等筹资不及预期，加剧信用风险，尤其是一些前期扩张较快的民营房企。
（赵伟为国金证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）
