由于4月下旬RRR降息和银行存款利率改革显著降低了银行资金成本，市场对5月LPR报价格外关注。 　　

　　

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)一年期为3.7%，五年期及以上为4.45%。与上月相比，1年期LPR保持不变，但5年期LPR下降15BP。 　　

　　

　　值得注意的是，这是LPR牌价改革以来，LPR首次一年不变，连续五年多下跌。5年期以上的LPR是中长期贷款，尤其是抵押贷款的定价基准。其单边下调主要是为了稳定房地产市场。 　　

　　

　　根据央行和银监会5月15日的通知，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，这意味着目前首套房贷利率下限为4.25%。重新定价日将下调股票房贷利率，具体视个人与银行约定的重新定价日而定。 　　

　　

　　预计5年内LPR的减少将使存量和增量抵押贷款下降15个基点。以贷款本金100万元，20年等额本息还款计算，平均每月可减少还款约82元，需还利息合计减少约2万元。 　　

　　

　　民生银行首席研究员文彬表示，当前全球通胀波动，主要经济体货币政策收紧速度加快，国际形势更加复杂多变。中国的货币政策是我主导的。本月，LPR进行了结构性降息，期限超过5年的LPR录得史上最大跌幅。这体现了货币政策进一步加大支持稳增长力度的意图，对降低实体经济融资成本、提振国内投资和消费需求将起到积极作用。 　　

　　

　　 　　

　　

　　为什么over 5年期单方面下调？2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR将于每月20日(遇节假日顺延)由报价银行按照最优质客户的贷款利率，在公开市场操作利率(主要参考中期借贷便利的MLF利率)基础上加点报价。 　　

　　

　　MLF利率是央行的中期政策利率，代表银行体系从央行获得中期基础货币的边际资金成本；上涨幅度主要取决于各家银行的资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简而言之，LPR等于MLF利差。 　　

　　

　　从之前的LPR调整来看，如果MLF利率下调，那么LPR也会下调，但1年期LPR的调整幅度明显大于5年期LPR。在MLF利率不变的情况下，LPR下调了两次，但只下调了一年期LPR，五年期以上的LPR保持不变。因此，1年期LPR的跌幅远高于5年期LPR。 　　

　　

　　数据显示，4月20日一年期LPR 3.7%，55BP低于2019年8月；5年期以上LPR为4.6%，较2019年8月下行25BP。最新的报价是1年期LPR保持不变，但5年期LPR将下降15BP。 　　

　　

　　5月16日，央行宣布同日开展1000亿元MLF操作(含5月17日MLF到期续作)和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.85%和2.1%，与上次持平。 　　

　　

　　为什么在MLF利率不变的情况下LPR下调？原因是银行的资金成本明显改善。其中，4月25日，RRR降息落地，共释放长期资金约5300亿元，每年降低金融机构资金成本约65亿元。更重要的是，存款成本降低。 　　

　　

　　央行《一季度货币政策执行报告》(以下简称《报告》)披露，2022年4月，中国人民银行引导利率自律机制建立存款利率市场化调整机制。自律机制的成员银行合理地调整 　　

　　

　　值得注意的是，这是LPR报价改革以来，首次出现一年期LPR不变但五年期以上LPR下跌，五年期以上LPR跌幅最大。此前最大降幅为2020年3月的10BP。 　　

　　

　　“4月份金融数据显示，当前贷款有效需求不足，结构不理想。特别是居民和企业中长期贷款明显下降，反映出当前市场主体融资意愿较弱，不利于稳增长。”文彬说，“这是第一次，LPR的报价只对超过5年的品种下调。这次结构性降息对稳定信贷总量、提振中长期信贷需求将起到积极作用。” 　　

　　

　　光大银行金融市场部分析师周表示，此次下调5年期以上LPR，幅度超预期，主要有两方面原因：一是近几个月实体经济中长期贷款需求疲软，有利于引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；第二，最近几个月，国内房地产的复苏不尽如人意。LPR利率下调5年以上，有利于降低按揭贷款成本，刺激刚需住房需求，促进房地产平稳运行。 　　

　　

　　东方金诚首席宏观分析师王庆表示，这主要是由于当前企业贷款利率处于改革开放40多年来的最低点，而居民房贷利率仍处于高位；更重要的是，年初以来，虽然房地产金融环境不断转暖，但由于疫情和行业本身的运行规律等因素，楼市下行趋势仍在延续，对宏观经济的拖累作用在加大。目前楼市低迷，房贷需求疲软，市场天平向贷款方倾斜，促使报价行下调5年以上LPR。 　　

lamuhao.com/pic/img.php?k=10万新能源车贷款利息,我国新能源汽车融资状况分析2.jpg">中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上 LPR为4.45%。视觉中国

　　

房贷利率继续下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期以上LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

　　

今年4月14日，时任央行金融市场司司长的邹澜（本周调任货币政策司司长）在发布会上介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

　　

以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR（最近已调整），二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；

　　

人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；

　　

银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

　　

“3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”邹澜称。

　　

此次5年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.25%，二套房则是5.05%。

　　

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在5月下旬的个人而言，马上就可享受“福利”，房贷利率有望下调15BP。但一般重定假日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

　　

总体而言，此次5年期以上LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、20年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约82元，需偿还的利息总额减少约2万元。

　　

温彬表示，对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款的重定价，降低房贷成本，不仅有利于稳定房地产市场预期，促进房地产销售，同时负债成本减少也有助于促进居民消费需求增长。

　　

“5年期以上LPR利率调降，一方面意味着支持刚需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房贷成本也下调，有助于减轻存量购房者按揭还款负担，提振消费需求。”周茂华称。

　　

王青表示，历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调，而2008年以来的三轮房地产下行周期中，居民房贷利率最小下调幅度为142个基点。这意味着未来仍可能通过MLF利率下调直接带动5年期LPR报价进一步下行。

　　

安信证券固收团队的一份研报称，虽然近期央行银保监下调了首套利率下限，但预计全国层面政策仍有继续放松空间，继续下调首套利率，二套利率也可适当下调。当前首套房最低利率仍高于2008年的4.1%-4.2%，也明显高于2015年底的3.4%-3.5%。

　　

前述研报还表示，为充分解决居民“不能买”、“不敢买”和“不想买”三大问题，后续在全国层面可以继续下调首套利率、对“因城施策”制定基本规范和阶段性限制土地供给，地方层面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大购房补贴、降低落户门槛。

　　

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