智能财经APP获悉，CICC发布研究报告称，中海地产(02669)维持“跑赢行业”评级，并考虑到公司第三方扩张速度及在增值服务方面的持续努力，上调2022/23年度盈利8%及8%至12.8亿港元及16.7亿港元(均同比增长30%)，目标价上调7%至11.7港元，对应30.7港元。 　　

　　事件：公布2021年全年业绩：收入同比增长44%至94.4亿港元，净利润同比增长41%至9.8亿港元，超出市场预期(一致预期为9.2亿港元，同比增长31%)，主要得益于公司管理规模的加速扩张、增值服务的持续发力以及报表以港元计价带来的收入和业绩的额外支撑。 　　

　　中金主要观点如下： 　　

　　第三方外拓规模快速扩张，非住宅业态占比明显提升。 　　

　　2021年末，公司管理面积增加7290万至2.6亿平方米，同比增长39%；其中，第三方面积占总管理面积的27.6%，较2020年底大幅提升15个百分点。2021年，公司在第三方延伸方面持续发力，新增合同面积5809万平方米(同比大幅增长105%)，其中非住宅合同面积占比超过50%(2020年非住宅合同面积占比30%左右)；新拓展对应的合同金额达到39.4亿港元(2021年公司基础物业板块收入为66.1亿港元，其中合同制/薪酬制收入占比分别为95.4%/4.6%)。 　　

　　增值服务持续发力，车位业务开始贡献增量收入。 　　

　　2021年，公司增值服务板块在低基数下重回高速增长。住户增值服务及非住户增值服务分别同比增长63%及53%至8.1亿港元及17.9亿港元，占总收入2.0个百分点至27.5%。经过最近两年的孵化，车位业务的营收贡献有所提升，年营收2.3亿港元，同比增长超过10倍。 　　

　　持续推进管理效能优化，包干制项目毛利率下半年明显改善。 　　

　　2021年公司承揽项目毛利率为10.8%(与上年基本持平，1H21/2H21分别为9.2%/12.1%)。下半年的明显改善主要得益于公司组织优化、项目管理集约化、精准用工和精准分包等措施提高了人均管理效率。年内费用管控表现良好，销售管理费用同比增长26%，低于其37%的毛利增速。 　　

　　保持战略定力，推进十四五规划稳步向前。 　　

　　公司坚定推进“十四五”战略规划，目标是2021-25年关键经营指标复合增长率不低于30%，2025年底管区内外存量比、基础材料管与增值服务收入比达到1336.01，积极推进“十四五”期间“利润增长、收入增长、面积增长、员工人数”的高质量发展。考虑到公司基础物业的优质品牌和增值服务的低基数，银行对其未来的增长有信心。 　　

　　风险提示：'s第三方项目拓展进度不及预期，利润率超出预期下行风险。