2021年房价会不会上涨,2021年房价会不会下跌

  

  据中原地产研究院统计,从全国累计数据来看,今年以来已有超百个城市发布楼市稳定新政。仅在5月份,就有超过100个城市发布了稳定楼市的政策,创下了新的历史纪录。   

  

  虽然全国都在积极稳定楼市,但统计局公布的1-5月房地产投资增速、5月70城房价涨跌数据、全国土地出让收入断崖式下滑等数据显示,楼市仍然处在下降通道中。, 1-5月房地产开发投资52134亿元,同比下降4.0%。值得一提的是,4月份开发投资由正转负,降幅为2.7%,为2020年5月以来的最低值;   

  

     

  

  其次,5月份70个城市房价继续下降:5月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格下降的城市有43个,比上月减少4个。二手住宅销售价格环比下降的城市有53个,比上月增加3个,二手住宅价格环比下降的城市数量连续增加。可以看出,无论是新房市场还是二手房市场,都还处于筑底阶段,没有明显的回暖迹象;   

  

  再者,5月16日,财政部全国财政收入数据显示,今年1-5月,全国国有土地使用权出让收入18613亿元,同比下降28.7%,堪称断崖式下降。土地市场冷淡。归根结底,开发商拿地积极性降低,尤其是民营企业,受到销售大幅下滑、偿债期限临近、融资不畅等诸多因素的困扰。而且手里没钱,所以基本不拿地。根据克而瑞的数据,今年前5个月,100强房企中只有不到40%的房企有土地账户,100强房企中约有60%没有拿地。尤其是刚刚过去的5月份,民营企业拿地投资占比只有10%,以前在拍卖市场扫货的民营房企现在已经没有了。   

  

     

  

  当然,最值得一提的是,经历了近一年的楼市萧条,房价真的大幅下跌了。统计局发布的全国70个大中城市商品房销售指数变动情况显示,5月份,全国新房销售均价为9878元/平方米,这是房价连续第五个月回落至万元水平。如果与2021年1月11228的峰值相比,每平方米下降了1350元,降幅达12%。   

  

  可能有人注意到了,5月房价比4月上涨了207元/平方米。因此给出市场明显回暖的结论。我们想说,这个判断是严重错误的。5月份新房销售均价会上涨的原因是高价房卖得多,尤其是深圳、杭州、成都、上海、广州等城市,豪宅销售比较火爆,拉高了整体房价。事实上,从新二手房的成交量来看,5月份的市场依然没有回暖的迹象。   

  

     

  

  此外,由于市场持续低迷,加上购房者普遍缺乏兴趣,开发商拿地乏力等负面因素,最近网上流传一份《房价下跌时间表》,预测未来5年,一线房价将跌至2万,二线8000,三四线3000。很多网友也给笔者发来消息,询问《房价下跌时间表》的真实性。   

  

  在未来5年,房价跌到一线2万、二线8000,三四线3000,可能吗?回答这个问题之前,我们有必要分析一下房地产市场的现状:   

  

  首先,虽然截至目前,全国已有170个城市出台了稳定楼市的政策,不仅包括三四线城市,还包括南京、成都、杭州、合肥、福州、东莞、苏州等一二线热点城市,但市场情况依然不佳。换句话说,中国90%以上的城市仍未能恢复到2021年上半年的水平,如购房热情、房地产景气指数、新增劳动力   

  

  其次,由于房企流动性问题,加上融资不畅,销售疲软,接下来的8、9月份是开发商还债的高峰期,所以房企降价销售的欲望确实很强烈。   

  

  克而瑞数据显示,百强房企销售额已连续三个月同比下降35%以上。上月业绩规模同比下降52.3%,其中5月单月业绩同比下降59.4%。   

  

  虽然5月份房企销售数据依然很差,但有一个事实不容忽视,那就是5月份百强房企实现销售成交额4546.7亿元,环比增长5.6%。此外,根据国家统计局公布的最新数据,5月份房地产销售面积和销售金额环比转正。在专业人士看来,现在部分数据环比上升,更能反映行业整体回暖趋势。此外,目前有利的政策环境也对市场交易起到了积极的推动作用。   

  

  再者,通过过去5个月来看,全国已有100多个城市出台了稳定楼市的政策。有两点非常明确:第一,各地救市的规模越来越大——从2、3月份到5、6月份。   

月份的彻底放开了;第二,当下出台稳楼市政策的城市虽然多,但四大一线城市北上广深尚未加入,后期如果市场调整不到位,不排除四大一线城市也开始加入稳楼市的阵营,届时市场可能出现“领头羊”拉动全局的效应。

  

  

第四,对市场具有重要指导意义的百城二手房房价走势数据已经连续4个月转好了。尤其是5月份,百城二手住宅平均价格为16030元/平方米,环比同比均迎来上涨,同比涨幅达到了1.39%。换句话说,当前时期,全国主要100个城市,房价仍然保持了“稳中微涨”。这和大家普遍理解的,房地产开启“下跌通道”,大相径庭。

  

虽然全国主要城市都在积极努力“救市”,而且市场短期也表现出了拉升趋势,但机构仍然对2022年的市场持有悲观态度:国际知名评级机构穆迪预测,今年全国合同销售将下降10%-15%,房企将继续有违约发生。无独有偶,去年底,易居房地产研究院在发布的《年度报告》中也直言预测,2022年全国商品房成交均价或跌1%,为本世纪来最差。

  

当然,不得不提的是,5月25日,央媒经济日报在文章《调控政策叠加助楼市企稳》中对房地产的走势也发声定调了:稳楼市不能突破“房住不炒”定位,支持合理的刚性和改善性需求不代表可以过度刺激市场,调整房地产调控政策也不宜罔顾实际搞“一刀切”,应避免将房地产市场又引向过度依赖、过快增长的歧途。

  

  

在我们看来,央媒发声定调楼市,意义重大,主要释放了三个信号:第一,一段时间以来,我国房地产市场总体出现一定下行趋势。这不符合房地产合理稳定健康发展的主基调,所以各地松绑调控出台的稳楼市政策是被支持的;

  

第二,一切政策都要以“推动房地产市场平稳有序发展”为导向,把握好“房住不炒”的主线,多措并举,以满足居民合理住房需求作为政策制定的根本目的;

  

第三,房价要平稳有序发展,政策调整也要适度,不可有过激行为。最重要的是,一定要避免房地产市场重走老路。

  

  

综上,对当前的房地产市场有全面而清晰的了解之后,我们再辨别《房价下跌时间表》内容的真实性,就容易得多了――未来5年,房价绝不可能跌到一线2万,二线8000,三四线3000。理由有三个:

  

首先,以一线城市深圳为例,5月份的成交均价是70250元/平,跌到2万,意味着房价5年要下跌5万/平,平均每年房价下跌1万元/平。房价2万元是什么水平?仅仅比安徽省会合肥的平均房价高一点点。这不是纯粹的臆想吗?别说未来5年,就算是未来20年,深圳的房价也不可能跌到2万元/平。这种跌幅,对于任何一个国家的房地产,都是“毁灭性”的打击。

  

有人可能会说,三四线城市,2000-3000元的房价,才是刚需能够接受的真实水平。话虽如此,但凡是也要讲求实际,3000元的价格,基本上连开发商拿地、建房、营销的开支都无法覆盖。除非全国所有的城市都变成了鹤岗,否则“房价下跌时间表”预测的未来5年的房价水平是绝对不可能出现的。

  

其次,前面提到了,央媒对于未来5年的房价走势已经发声定调了:房价要平稳有序发展。何为平稳?说白了就是房价不允许大幅波动,大幅涨、大幅跌都不行。事实上,直到今天,全国仍然有超过24个城市出台了“限跌令”,政令限制房价下跌,虽然有违市场经济规律,但这是确实存在的。目前来看,即便是楼市行情冷淡的城市,允许的新房价格最大备案价降幅是15%。这也证实了,“房价下跌时间表”是不可能发生的;

  

  

再者,潘石屹和孙宏斌都说过,房价下跌的“底线”是30%,一旦房价下跌超过这个底线,“开发商都得完蛋”。这种说法其实一点也不夸张,过去这些年房地产快速发展,房价跟着水涨船高,其实都受益于我国经济的高速发展――经济高速发展的必然结果就是房价上涨,全球任何一个国家都是这样,连小小的越南今年房价都出现了暴涨,同比涨了27%。

  

所以,如果出现“房价下跌时间表”所说的,房价下跌200%-300%,经济肯定也大幅下滑了,这个代价是我们无法承受的――不单单开发商会倒闭,捆绑在房地产上的数十个产业,也会跟着遭殃。

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