2021年，一场“货币风暴”正在酝酿。
3月18日，巴西央行将基准利率上调75个基点至2.75%，为2015年7月以来的首次。
3月18日，土耳其央行再次将基准利率上调200个基点至19.0%，这是自去年9月以来的第四次加息，累计上调1075个基点。
3月19日，俄罗斯央行也意外将基准利率上调25个基点至4.50%，这是自2018年12月以来的首次加息。
这发生在短短两天内。三个有代表性的新兴国家央行一致选择加息。为什么？
原因很简单：由于货币超发和通货膨胀，这些国家几乎无法承受。
巴西去年8月将基准利率下调至2.0%，较2019年下调250BP，为1974年4月以来最低。俄罗斯去年7月将基准利率下调至4.25%，较2019年下降200BP，为历史最低。
稍微有点经济学常识的人都知道，如果“无节制”地发行纸币，M2增长率就会大幅上升，大量贷款注入经济，必然导致通货膨胀、货币贬值、汇率走低。此外，随着近期美元指数和10年期美债收益率的大幅上涨，意味着如果不再次加息，“资本外流”的风险将加剧，这是任何国家都不愿意看到的。
事实上，除了巴西、土耳其和俄罗斯，世界各国央行都做好了“闭水”的准备。
据彭博统计，市场预计乌克兰、智利、阿根廷、南非和秘鲁最早将于2021年加息；韩国、菲律宾、印尼等国也将最早于2022年一季度加息，泰国、波兰、墨西哥最早于2022年三季度加息；新西兰最早将于2022年第四季度加息。
发达国家的加息趋势也在“萌芽”。日本已经取消了6万亿日元的ETF购买计划。作为全球货币风向标，美联储变得越来越模糊，随时准备收紧货币工具。
这波加息潮可能意味着前所未有的纸币宽松时代即将过去。
众所周知，货币宽松会导致资产价格飙升。
经合组织数据显示，2020年第三季度，全球89%的国家房价在上涨，比例为2000年以来最高。
从发达国家到新兴市场，大多数国家的房价在过去一年的涨幅都在5%以上。我们房价涨了4.1%，合理不算太离谱。
根据胡润的数据，全球排名前50的城市中，有21个来自欧洲，16个来自北美，11个来自亚洲。
众所周知，在过去的一年里，大多数央行都以“放水”作为解决问题的手段。如果钱流入实体，必然会抬高资产价格。
我们的情况也差不多。去年，央行两次降息，并降低了超额准备金率。银行不缺钱，深圳、宁波、杭州、南京等地房价持续上涨。
但实事求是地说，我们央行是很克制的。M2的增长率只有巴西、土耳其、俄国等国的四分之一，1月份甚至下降到不到10%。自4月份以来，它停止了降息，全年保持了强劲的经济增长率，货币政策的空间很大。
潮水来了，资产会涨，那么全球央行开始“集水”会怎么样？
看看日本和美国的情况，大家就明白了。
从1984年到1990年，东京的房价涨了5倍，地价涨了6倍。上世纪90年代初，日本央行果断加息。在随后的20年里，日本六大城市的住宅用地价格下降了65%。
现在，我们的货币政策也开始转向，叠加全球“水收”，趋势轮又转了。国内楼市“退潮”已经是板上钉钉的事情。
我们不妨参考一下2011-2014年的楼市走势，一目了然。
2011年1-7月，央行3次加息(2010年以来5次)，6次上调存款准备金率(2010年以来12次)。
随后，一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史最高水平
2011年初，“国八条”和房产税试点相继推出，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。限购城市从2010年的不到20个增加到40多个。
7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购。”随后台州、珠海等城市跟进，限购城市增至近50个。
在货币政策收紧的压力下，经过一年的资金传导，2013年至2014年11月，70个大中城市中，新建住宅价格环比下降的城市有67个，同比下降的城市有68个；二手房价格环比下降的城市有58个，同比下降的城市有67个。
货币宽松，纸币超发，最后的结果是资产价格飙升。
银根紧缩，纸币紧缩，最终结果是房价“飞下来”。
这就是房地产市场的本质。人口流入和供求关系只是结果，金融属性才是房价波动的核心原因。
更重要的是，在202
1年，除了货币因素影响，调控政策日趋“高压”，比起2011年有过之无不及。今年开始，房企开始面临“三道红线”的融资限制，财务指标不达标，就会限制借钱。
银行开始面临“两条红线”的贷款限制，开发贷、个人房贷全部设定硬性的“天花板”。
土地出让开始面临“一年3次”的供地限制，增加住宅用地供给量，降低“挤牙膏”的供地次数，遏制“地王”的出现。
这是一场对“人、地、钱”的精准调控，从10年乃至20年、30年的角度出发，2021年将为楼市打造出坚如磐石的“长效机制”。
一切都变了，历史可能会相似，但绝不会简单地重复，房改20年一晃而过，不断高涨的房价透支了居民的消费潜力，当货币退潮，大幕落下，属于房地产的挽歌可能才刚刚奏响。
