作者|塑料猪
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“金九银十”是楼市传统的销售和购房旺季。但今年9月即将结束，许多城市的房地产市场正在降温。
比如北京，截至9月24日，某房产中介网站显示，北京在售二手房高达97104套，创历史纪录。与2017年同期相比，当时北京二手房挂牌量仅为28733套。今年增长了三倍。
今年7月，上海二手房指数结束了连续4个月的上涨趋势，转为下跌；8月份同比下降。9月前三周，上海二手房成交量连续5个月下跌。
成交清淡说明买家在观望。房源数量的大幅增加，说明卖家数量在增加。那么卖房大军中包括哪些人呢？
一个
投机客开始止损
首先，投机者。两年前用杠杆贷款买房的投机者，现在处于净亏损状态。你可能会问，房价没涨怎么会亏呢？
主要是资金成本。
要知道，卖房只有一种情况不需要考虑资金成本，那就是全款买，买了以后住。那时候这个房子是消费品。况且，只要“全款”和“自住”这两个因素不满足任何一个，就必须考虑资金成本。
先说贷款买房。
买房需要支付银行利息。不用说，钱是有成本的。8月底，央行推出住房贷款“新政”，将个人住房贷款利率与LPR挂钩，即住房按揭贷款利率不得低于相应期限的LPR利率，而二套房利率则上浮60个基点。
因为房贷是长期的(一般是30年)，所以要用最高期限的LPR(五年)来计算，也就是4.85%，和之前的商业贷款基准利率4.9%相当接近。但二套房将上涨0.6个百分点至5.45%。在这种利率条件下，如果贷款期限为30年，月供比例一般会占到贷款总额的200%。
比如一套房子总价400万，你首付200万，剩余200万贷款，贷款期限30年，那么月供大概是1万元。30年后，总还款额360万。这比贷款总额200万高出80%。
这是一个惊人的数字。
但是只要你贷款买房，基本都是这个比例。可见这个资金成本和对未来现金流的侵蚀作用是很大的。
有人说2015年之前买房，首付是个坎，因为那时候房价还在继续涨，工资也一直在涨。到最后，贷款什么都不是。估计很多2000年买房的朋友都会认同这一点。
但是2015年以后，月供就成了一个很大的坎，因为首付往往可以买几套老房子，然后6个钱包；但是房贷月供要死了。现在更好的置换需求如北上深，动辄就要几千万。就算首付一半，剩下的500万30年一个月也要2.5万。
有人说这对于北上广深的白领来说不算什么。但这是建立在未来30年内，你不能失业，不能创业，不能有稳定的家庭，不能有大的资本支出(比如养老或者看病)的前提下的。况且目前工资上涨的系统性趋势已经不存在，要靠个人奋斗和职业道路，房价能不能继续涨也是一个很大的问号。
这时，所有以前被忽视的资金成本问题都暴露出来了。一年5%左右的利率侵占了未来大量的现金流，所以一些之前不计成本冲进去借钱买房的人现在承受不起止损。
2
包租公/包租婆的计算公式
那么我买了房子，租出去，做租客，躺着收房租又怎么样呢？
抱歉，做同样的事是一种损失。
最近房价没涨，很多人开始学习如何计算买房的出租率。在过去的20年里，因为房价
深圳2014年在福田区买了一套房，500万。现在变成了1000万，收益率100%。
但是如果按照租金来算，福田区1000万的房子和coco park差不多，套牢死了，一个月能收一万的租金。1万乘以12个月，一年就是12万。本金1000万，年租金12万，收益率1.2%。
这两种收益率有什么区别？
前者叫资本增值，后者叫资本利得。资本利得是一项资产实际带给你的现金流，资本增值只有在出售后才能实现。
所以在不考虑本金升值的情况下，如果按1.2%计算，买理财的收益率可以分分秒秒降下来买房。那么为什么之前那么多人不顾一切的冲进楼市呢？
从2009年开始(基本上从2016年开始)，中国楼市每三年就出现一次暴涨，将“房子永远涨”的逻辑深深引入了很多人的脑海。
现在2019年，很多一线城市的房价已经横盘了近三年，而二线城市经过2017年的一波强(灰)后基本没有动过。所以，当资本增值的逻辑被证伪的时候，买房作为投资的收益也就那么一点点微薄。
的租金，这就不能接受了。……
租金的影响因素主要是经济发展水平、工资、物价等等。很难想象一座城市平均收入是8000元，但租一个单间也要8000元。这样的话，所有流动人口就都要搬走了。
房价虽然也有类似的逻辑，比如说很多人比较月供按揭的金额与租金的比例，认为租金太低，或者房价太高。但是房子作为一种实物资产，持有是要支付一定的溢价，这并不是不合理。
举个欧洲的例子。欧洲许多发达国家，例如法国，租售比可以高达5%。也就是一套500万的住宅，放出去租，一个月的租金可以高达2万。
我们看到的是结果，但可能会忽略其过程――房价维持多年没有上涨，但工资与物价持续上涨。
香港比内地整体相对发达，况且又是国际金融中心，但香港的租售比也只能委屈地维持在2.5%~3%左右。（一套750万的住宅，每月租金是2万左右）
当下中国住宅的租售比在1%到2%左右，但贷款购房的成本在5%左右，这样下来贷款买房然后放出去收租，一定是亏本的生意。
所以，那些贷款买房的，除了自住，如果是为了投资目的，不论是放出去收租，还是闲置，全部都在净亏了。这些人一定会割肉止损。卖。
3
卖房炒股从未被善待？
于是接下来一个逻辑就来了，房子涨不动了，卖房炒股吗？
最近听说有一帮浙江炒房团已经开始干这个事了。专家学者们也支持，毕竟教科书里，这叫资产轮动。
但是，事实上，在中国，卖房炒股的，基本上没有被善待过的。
就在今天，还有一个地产号发文章，说“九成人卖房炒股都是错的”。他举了雷立刚历史上上四次卖房炒股，都是有去无回，最终还是靠房价的涨幅实现了富裕。
这些天，我也一直在想，为什么卖房炒股的人很少成功。
股票是高波动性的资产，牛熊周期相对比较短，而波段就更短，往往一波行情也就维持几个月，有人统计，上证综指的上涨行情持续时间，历史上最长的也不超过14个月。
而楼市相反，牛熊周期很长，例如中国楼市，从1999年到现在还没出现过熊市周期，波段也相对较长，中国2008年之后的三个楼市波段，每个基本上都经历了3年。
当然，不排除楼市股市都玩得666的高手，但大多数人而言，炒股的人来到楼市会觉得游刃有余，投资楼市的人来到股市会觉得无所适从。
因此，从楼市赚了钱出来的人，要么就继续投资楼市，要么就要找更低波动、更长周期的资产类别。
习惯了股市快进快出的操作风格，切换到楼市上可以如鱼得水。但反过来就不成立了。事实上，许多人为了炒股票而卖房子的思维逻辑里面还有一条，那就是“会来一波慢牛、长牛”，但最后的结果都是快牛疯牛，然后熊掉。
4
一个真实故事
在中国，虽然卖房炒股的从来没有被善待，但是从股票里赚了钱买房的，却大多转身拂袖去，深藏功与名。
讲一个真人真事。
我一个在香港做过基金经理的朋友，2017年那一波港股大牛市，跟上了内房股的节奏，500万进去，2000万出来。在2017年底的时候股票仓位全清，然后一转手在深圳湾附近那里买了一套房。
地点就在即将拆迁的老的蛇口油库附近，往北不远是宝能太古城，往西走不远就到半岛城邦，房价当时是13/14万一平米，总价1300万。
剩下的700万，朋友没交代。估计是在香港随便整个“上车盘”，妥妥的。
一年后，2018年深圳的新房转手卖二手房大热，紧接着2019年3/4月份又玩出了个“楼市小阳春”。但是这位朋友是投资达人，眼光毒辣。繁花丛中过，片叶不沾身，对刚刚到手的新房毫不留恋。
2019年4月，他把这套新买的房子一转手卖给了一位海归phD，总价1550万。由于没满五，那个买家要交大量的税费，加一起有小1700万了，
“没事，人家又是海归、又是phD，不差钱。”朋友说。
我说，你从此过上了有钱人的生活。结果人家回我说：“这算啥有钱啊，在香港也就刚刚脱贫吧。”
……
刚听这句话想揍他。但仔细一想，好像也是的。
嗯。这就是身边的真实案例，卖房炒股赚钱的人我活到现在还没遇到，但股市里赚了钱买房子的已经碰到不少了。
5
收益之辩
一定要分清资本增值和资产收益的区别。
前者是资产价格自身的上涨，而后者是附着上资产上面产生的现金流。
在过去二十年中国经济蓬勃增长的阶段，资产价格自身的增长效应比较明显，而资产所产生的现金流并不明显。
这个逻辑已经在发生悄然改变。
近来其实A股市场有几个信号，还挺明显的。第一是工行农行划转，第二是银行股增加分红。中国上市公司分红意识差是全市场的共识，而上述这两点也许是改观的开始。
比较楼市的资本收益率（租售比）以及股票的资本收益率（股息率），特别是一些分红稳定的大盘蓝筹股，那么股票的吸引力还是蛮大的。
虽然卖房炒股的从来没有被善待，但是在当下，在房价难以进一步上涨已经成为共识，如果换一个字，变卖房“炒”股为卖房“买”股，并且去享受股票带来的分红收益，就不会被亏待了。
