大家好，我是桃茂导演，你们的日本房产百科。
昨天，一个淘猫的老客户来到公司，兴高采烈地给我看了一个叫“未公开”“高回报”的对象的资料。
毛看着这1000多万元，写道：“利润收回9.5%！”我们的“超值”物品也是无语。为了避免踩到“高回报”率的坑，今天再和大家分享一下。
与其他高收益=高回报的资产运用行为不同，房产投资有很多需要学习和琢磨的地方。比如很大一部分投资对象都是中世纪的物件，以至于原本看似很高的收益率，因为修理费、管理费等费用的支出，变得不那么理想。想明白这个道理，我们继续来看看“回报”有哪几种，哪一种才是最真实的。
1想象一下回报率
计算方法：投资对象的全部收益，对象价格x100
顾名思义，理想状态下的回报率多用于同时拥有多个房间的投资对象。不管有没有空房，收入都是按照满的状态来计算的。
2表面收益率
计算方法：当前投资项目的所有收益，项目价格x100
这大概是最常见也是最抢眼的收益率了。和上面的“假设收益率”略有不同。虽然空置房不会参与返还收入的计算，但各种税费和管理费都没有扣除。
3实际收益率
计算方法：(当前投资对象的全部收入-费用)对象100。
从投资对象的总收益中，除去贷款、各种税费、管理和修缮费，然后剩下的就是投资房地产后的实际回报率。
综上所述，对于投资对象来说，有三点需要注意：
1空置率估算：收益率再高，如果没人来住，别说实际收益率了，连表面收益率都会下降。尤其是打算整栋买下来投资的朋友，更要谨慎。
2选择有实际收益率的对象：因为实际收益率和表观收益率会有一定差距，所以尽量用实际收益率进行投资试算。具体支出请参考下图。
3谨防高回报物品：尤其是一些声称回报率超过10%的物品，很可能存在一些蹊跷之处。比如位置偏僻，房龄过高，抗震能力差，租客不稳定，转卖价格下降，甚至公司虚报数据。
以上是淘猫关于投资对象回报率的一些经验。如果你有类似的经历，请分享。
