目前，新型冠状病毒肺炎疫情正在影响人们的正常工作和生活。国家采取了各种措施防控疫情，如延长假期、推迟企业复工、关闭各类公共场所、限制人员流动等。作为法律事实，这种突发公共卫生事件必然会影响法律主体的权利和义务。房屋租赁是备受关注的法律问题之一。 　　

　　基于目前的疫情，从现有的法律政策和现有的审判案例来看，在房屋租赁法律关系领?可能会出现哪些问题，出租人、承租人和其他相关利益方也应该是如何保障自己的合法权益呢？. 　　

　　民事审判庭房地产纠纷组组长余艺法官,为您梳理了三大难题！ 　　

　　一、承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件，出租人能否解除合同？ 　　

　　受疫情影响，承租人可能出现资金缺口，导致无法及时支付租金，甚至逾期时间达到租赁合同双方约定的终止条件，但此时不建议出租人迳行依约定行使合同解除权。 　　

　　对于合同中约定的解除条件能否按照诚实信用原则进行解释的问题，我们认为合同中约定的解除条件应当按照诚实信用原则进行解释，合同解除权的行使应当受到适当的限制。违约程度明显轻微，不影响守约方合同目的的实现，不支持守约方解除合同的请求。即使在社会正常运行中，承租人迟交租金且符合合同解除条件这一单一事实也不一定导致合同解除。 　　

　　因此，在当前疫情防控形势严峻的情况下，建议双方及时沟通，出租方给予承租方合理的延期支付租金期限，避免机械履行合同造成更大的损失。 　　

　　二、承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金？ 　　

　　在法律层面，承租人在受疫情影响期间是否有权要求减免应付租金，不能一概而论。 　　

　　疫情及相关预防措施虽然具有不可抗力的特征，但在具体案件中会产生怎样的法律后果，合同履行障碍与疫情之间的因果关系需要进一步分析。 　　

　　如果双方的房屋租赁合同因疫情或相关预防措施而暂时无法履行，或按原租赁合同约定的租金标准履行会导致对一方明显不公平，可通过调整租金等合同条款平衡双方利益，具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。. 　　

　　三、承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除合同？ 　　

　　由于疫情发展趋势尚难预测，不排除部分租户受疫情影响，房屋租赁合同目的无法实现。关于疫情及相关防控措施在某些情况下是否可以正当解除房屋租赁合同，还需根据情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来进行综合判断。 　　

　　承租人因疫情确实无法实现合同目的的，承租人有权要求解除合同，并免除违约责任；合同终止后租金的结算可参照上述条款处理，但出租方一般不需要分担承租方的其他损失，如疫情期间的经营损失、租赁期间未使用的装修损失等。 　　

　　此外，应提醒承租人，如有继续履行合同确有困难的特殊情况，应及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失扩大。 　　

　　以上仅为个人观点，欢迎各位同仁批评指正！ 　　

　　来源|上海市第二中级人民法院作者|法官宇易