近日，伴随着全国各地房价近乎“普跌”，不少专家纷纷发声预测“明年房子将首次贬值”，并直言不讳地警告“明年刚需买房更容易”，“投资性购房应立即停止”。 　　

　　其中最典型的代表就是著名的经济学家马光远。今年5月，网上有消息称，他还在大声哭诉“大城市房价五年翻一番”。年底，他“改口”说，“楼市作为最佳投资产品的时代结束了”。今年双十一当天，他更是直言“由于政策过度，市场信心需要很长时间才能恢复，我们只能说房地产最危险的阶段过去了，但何时走出重症监护室，还需要继续观察."在话外，似乎是在警告大家“房产已无多少投资价值，投资炒房的行为应立即停止”。 　　

　　平心而论，马光远的说法是基于现实的。首先，今年10月，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁集团研究院发布的2021年第三季度《中国家庭财富指数调研报告》显示，今年以来，有整体购房计划的家庭占比明显下降。专家认为，随着“房住不炒”政策持续推进，房地产“创富效应”逐渐减弱，今年以来居民多元化投资趋势明显。简单来说，住房资产对家庭财富的重要性在下降。 　　

　　其次，基于最近两个月房企销售业绩、房价涨跌情况、开发商破产数量、调控出手次数等数据来看，楼市确实“寒意逼人”，大有“拐点”到来的感觉，且房产的造富效应确实在降低，接下来，我们依次进行分析： 　　

　　1.房企销售表现：受调控收紧，尤其是银行贷款集中管理的影响，6月份以来，多个热点城市出现了“拉长放贷周期”甚至“停贷”的现象。直接结果是，8月、9月、10月，房企销售业绩下滑。其中，9月份百强房企的销售业绩简直“惨不忍睹”。克而瑞数据显示，9月份百强房企实现销售成交额7596亿元，同比下降36.2%。9月份，超过90%的百强房企销售业绩同比下滑，其中60%的房企销售业绩同比下滑幅度超过30%。10月份的数据虽然有所回升，但依然不容乐观。超八成百强房企10月业绩同比下降； 　　

　　2.房价涨跌：国家统计局数据显示，10月份，全国新房均价重回万元以内，比今年最高点低了近千元。此外，10月份，全国70个主要大中城市的房价涨跌更是让人难以承受——新房价格下跌的城市有52个，二手房价格下跌的城市有64个，二手房价格上涨的城市只有4个。这是近十年来从未有过的景象。业内专家甚至将10月份的楼市数据称为“火眼金睛”； 　　

　　3.开发商破产数量：人民法院公告网显示，截至11月26日，全国共有380家开发商破产，其中八成以上为三四线城市中小房企。倒闭的主要原因是随着房地产持续调控，房企集中度不断提高，融资环境趋紧，房企间分化加剧，尤其是中小房企，生存压力持续加大。专家直言，相比那些资金链断裂、直接宣告破产的房企，市场上有成千上万的开发商因为“三条红线”融资政策、销售不畅而承受着巨大的债务压力，有的还在主动降价卖房自救，有的干脆“躺平”不还债务； 　　

　　4.调控：据中原地产研究院统计，截至今年10月底，全年房地产市场调控次数高达548次，月均调控次数超过54次。特别是今年下半年以来，房地产市场调控力度加大 　　

　　综上所述，可以说目前的楼市已经陷入了一个降温周期和反转周期――开发商销售业绩下滑，70城房价几近“下跌”，开发商加速破产。归根结底，市场转向了，背后是调控政策逆转了市场预期，逆转了购房者的购房意愿。房地产专家刘波认为，从历史规律来看，楼市一旦进入“冷却周期”，至少会持续6 -12个月，而未来根据国家调控楼市的决心，市场的冷却时间可能会继续拉长。换句话说，整个2022年，楼市都可能处在“降温通道”中。 　　

　　此情此景，对于购房者来说，如果手握50万现金，2022年到底是该继续买房还是存钱呢？对此，开发商大佬郁亮和经济学家任泽平都给出了自己的“看法”。 　　

第一、对于该问题，开发商郁亮“两句话”就说透了。第一句话说的时间是今年的3月31日，在万科的2020年报业绩推介会上，郁亮直言，“三道红线”、双集中等政策的出台，标志着行业明确进入了管理红利时代。这对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势；第二句话说的时间是10月26日，在万科股东大会上郁亮表示，当前行业面临的季节轮回是种阵痛，现在有巨大改变是房地产行业的民生特征发挥很充分，这个新方向，也意味着未来行业得赚小钱、赚慢钱。

为什么说开发商郁亮的“两句话”说透了，明年手握50万该买房还是存钱？在房产专家徐开福看来，郁亮这两句话里有两个非常重要的关键词，对购房者指明了方向：一个是“房地产回归实业属性”，另一个是“未来行业得赚小钱、赚慢钱”。基于此来看，很显然，明年手握50万现金不适合投资性购房。换言之，存钱要比投资性买房更稳当，也更有利润空间――房地产回归实业属性，意味着干最累的活，获得最低廉的回报，这很显然不符合以往投资房地产“短期暴赚”的属性，楼市回归平稳周期，购买不到升值快的房产，本身就是在不断亏钱，50万现金存在银行虽然收益微薄，但也比投资楼市亏掉强；

但是如果是刚需自住买房，则情况要另当别论，当前行业面临季节轮回，对于开发商、投资客、房产中介等来说，可能是祸大于福，但是对于刚需购房者来说，现在恰恰是机遇――开发商打折促销、投资客急着降价抛售、房产中介为了活下去会极力劝说房东让利促成交易。总而言之一句话，对于刚需来说，2022年的机会确实不少。

第二、对于该问题，经济学者任泽平“一句话”也说清楚了：应该跟着人口流动去投资买房。在11月18日的一场专家座谈会上，经济学者、清华博士后任泽平受邀发表了演讲。谈及“对未来房地产市场的变化和投资机会分析”时，任泽平直言，从近期央行发布的“三季度货币政策执行报告”来看，明年会对房地产政策给予适度的松绑，这意味着明年的楼市可能迎来“稳增长”。

在任泽平看来，明年如果手握50万，没有合理的投资渠道，那么“跟着人口流动去买房”是不错的选择。任泽平解释，人口往哪里流动，哪个地方房地产就是繁荣的，就会有需求，房地产就有机会。他还拿这次美国两大海岸线房价创新高举例，根本原因是“过去这些年，美国的人口从广阔的中部地区往两大海岸线迁移”。

那么未来哪些城市是人口流入的城市呢？任泽平在另一篇文章中有明确的分析，总的来说就20个左右：广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈核心城市+长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈核心城市+长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等7大城市群核心城市。

人口流入城市，未来5-10年，甚至更长远的20年，优质房产都能“跑赢通胀”，实现资产保值升值，那么那些人口流出的地方的房产未来会面临什么结局呢？答案是：可能是漫长的阴跌。对于这类城市，现在不仅不能买房，而且还要尽快把房产优化置换大城市去。

基于以上开发商郁亮和任泽平的“看法”，我们总结认为，两个人的说法都没有错，只是立场不同，所以得出的结论也不同。大家在参考意见时，要对号入座，不能一概而论。

对于手握50万现金的人，明年该买房还是存钱，在我们看来，主要还是看自己的需求：如果已经有住房，只是想拿着50万现金去投资房产造富，显然这条路不太好走了，因为50万所能投资的房产寥寥无几，机会渺茫。任泽平所说的“人口流入的都市圈”的核心地段的优质房产确实仍然有很高的投资价值，买到即赚到，但这类房产的总价都比较高，50万可能连一成首付都不够；

如果你现在还在租房居住，而手上握有50万现金，我们当然劝你早点买房。一方面，在全球通胀大环境下，我国也难逃输入型通胀的影响，所以一味地坐等底部来临而把钱存银行，只会让钱变毛；另一方面，历史经验告诉我们，刚需总想着抄底，最后可能会付出沉痛的代价――根本无法判断何时是底部，而且经济实力较差，根本承担不起市场的波动冲击。