近日，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在“未来办公”中国商务办公行业互联大会上发表了《资本视角下的商业地产大宗交易》的主题演讲。 　　

　　在刚刚过去的2020年，北京大宗交易市场总成交额为519亿元，比2019年下降30%，但成交额仍是历史第三高的一年。 　　

　　2020年，在京外国买家完成交易155亿，占总交易量的30%，北京无论是成交额还是占比都超过上海，成为外资新宠。从标的类型来看，写字楼依然是绝对主力，总成交量占比54%。 　　

　　从买家类型来看，疫情导致投资买家入市速度放缓，自用买家市场活跃度持续不减。自用型买家占比从2019年的21%上升到2020年的39%，其中国企、央企、银行是主要的自用型买家。 　　

　　从区域分布来看，新兴区域成交活跃，丰台、通州成交总额超过200亿元，占北京全年成交总额的46%。其中，2020年丰台成交7笔，总金额133亿元，通州成交4笔，总金额106亿元。 　　

　　会上，刘兵指出，2020年是资本化率比较高的一年。其中，北京甲级写字楼资本化率核心商圈为4.2%，非核心商圈为4.7%，居一线城市之首。 　　

　　图片来源：戴德梁行 　　

　　刘兵解释说，最高的资本化率代表投资者预期的最高租金收益，但并不意味着市场流动性最好，因为流动性越好，资本化率越低。“因为很多投资者包括国际投资者，其实我们不知道疫情什么时候结束，也不知道资产价格什么时候能真正上涨。” 　　

　　不过，刘兵指出，随着中国疫情的恢复和经济活动的恢复，北京的资本化率将呈下降趋势。 　　

　　近日，金茂资本联合高和资本、中化资本、首开，共同收购蒂奇科技大厦D写字楼项目。 　　

　　对此，刘兵透露，同期看那栋楼的其实不止一家外资机构，而且非常深入。“这种好资产过去很难拿出来。真正拿出来的时候，市场上谁更熟悉国内市场，谁能快速判断，谁就能拿下来。如果2018-2019年释放该资产，其交易价格肯定会高于今天的交易价格，竞争会更加激烈。” 　　

　　2021年初，刘兵对今年的北京大宗交易市场做了四点展望： 　　

　　第一，北京写字楼市场租金坚挺，空置率低，投资回报稳定，仍然是投资者的首选。 　　

　　其次，市场参与主体日趋机构化，国内外机构合作收购模式将更加普遍，城市更新仍是热点趋势，值得关注和探索。 　　

　　第三，外国买家继续加码北京，国内买家的活跃度持续不减。 　　

　　第四，自用买家仍然是市场的重要参与者，并将继续寻找合适的目标。 　　

　　至于市场的投资机会，刘兵表示，首先，在“三条红线”的大背景下，开发商持有的优质物业将会释放。 　　

　　“我们看到并接触到许多开发商持有的核心物业，这些物业原本是不愿出售的。现在我们可以谈论他们了，所以我们看到一些好的项目已经发布了。” 　　

　　其次，刘兵表示，如果北京写字楼租赁市场见底，吸纳量下降，下一步租金会上涨。 　　

　　此外，零售物业的稳定经营将成为新的热点。商业项目在北京也是非常稀缺的资源。可销售面积超过8万平米的商场还是凤毛麟角。区域上，即使不是CBD、金融街、国贸等传统商圈，只要项目足够好，资产管理水平足够高，其实也能吸引不少投资者。