2022年土地市场发展仍以稳为主，房企拿地态度仍将保持谨慎，地价涨幅仍将保持低位。城市间土地市场的分化将进一步加剧。
2021年，重点监测城市楼面地价涨幅普遍先升后降，住宅和商业服务楼面地价分化明显。地价比的空间分布仍然呈现出东部高于西部，南部高于北部，沿海地区高于内陆地区的规律。
2022年，城镇国有建设用地供应结构和管理制度将进一步优化。市场发展仍以稳定为主，房企拿地态度仍将保持谨慎，地价涨幅将维持低位。城市间土地市场的分化将进一步加剧。
城市与区域治理研究院
中央财经大学 杨榕真
一、2021年我国土地市场运行宏观环境
2021年一季度中国宏观经济开局良好。在“十四五”新发展理念指引下，一季度经济发展呈现稳中向好态势，就业、物价等主要宏观指标保持在合理区间；三四季度，受反复发生的疫情、自然灾害和国际因素影响，经济增速明显回落。但2021年GDP同比增长8.1%，经济增速在全球主要经济体中名列前茅。第十四个五年计划开了一个好头。
一季度，二三产业增加值同比实现两位数增长。二季度，三大行业增速回落。第二产业三季度受疫情、极端天气、国际供应链危机影响，产值增速明显下降。同时，由于年中我国对相关经济领域的调控，三大行业增速均明显放缓。四季度三大行业增速继续放缓。但由于国内消费和产业结构升级转型，信息技术、金融等服务业保持较快增长，第三产业整体增速仍高于第二产业。
从2021年的总体情况来看，中国经济继续稳步复苏，经济发展和疫情防控保持世界领先。但受需求萎缩、供给冲击、预期减弱、疫情局部复发、外部环境更加复杂严峻等“三重压力”影响，我国宏观经济仍面临下行压力，区域经济结构发生变化。
2021年，中国房地产市场调控政策总体保持“稳中有进”。中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调，强调解决大城市突出的住房问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁房和共有产权住房供应，促进房地产市场平稳健康发展。“十四五”规划对促进住房租赁市场发展、推进房产税试点等作出了先行部署。并把维护市场稳定和保障住房作为“十四五”期间房地产市场调控的两个关键词。
二、2021年我国土地市场总体运行情况
（一）土地市场热度下降：土地供应减量，地价上涨有限
1.商服用地地价情况
2021年，主要监测城市商业服务用地地价水平为5878元/平方米，比2020年上涨0.95%。2009-2021年，我国商业用地价格涨幅在-0.11%-10.03%之间，与政策影响和经济波动保持同步。
如图1所示，2021年商业服务用地整体地价涨幅先升后降，第四季度降至最低点。由于政策收紧，企业拿地积极性降低，商业服务用地年地价涨幅维持在较低水平。
重点城市商业服务用地地价比2020年微涨1.35%，北京等发达城市商业服务用地地价
2021年，主要监测城市住宅用地楼面地价为8522元/平方米，增速比2020年下降0.45个百分点。从2009年到2021年，我国住宅用地价格始终保持上升趋势，波动明显。尤其是2018年后，受房地产市场调控和新冠肺炎疫情影响，住宅用地市场逐渐降温。
2021年一、二季度，全国居住用地地价略有上涨，三、四季度继续下跌，各季度均维持在较低水平。(图5)
tupian.lamuhao.com/pic/img.php?k=地价什么时候会下降,地价什么时候降6.jpg">2021年重点监测城市住宅用地地价涨幅为2.86%，较2020年小幅收窄。涨幅较大的是银川和天津，后期涨幅均明显收窄。住宅用地地价出现松动的城市包括哈尔滨、深圳等，但降幅总体较小。（图6）
2021年长三角区域监测城市商服用地楼面地价水平值处于6959~6988元/平方米之间，逐季度地价环比涨幅呈现先升后降态势。粤港澳大湾区全年商服用地楼面地价水平值处于12698~12766元/平方米之间，地价环比涨幅亦呈现出先升后降趋势；环渤海与京津冀区域全年商服用地楼面地价水平值处于7862~7916元/平方米之间，全年地价环比涨幅略高于其他两个区域。
3.房地产开发企业拿地情况
2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款17756亿元，同比增长2.8%，总体呈现阶段性波动特点。（图7）
重点监测城市中商服和住宅用地供应面积较2020年同期均有明显下滑。（图8、图9）
（二）地价房价比小幅上升：土地空间增值收窄，空间区域差异较大
2011年至2021年重点监测城市商服用地和住宅用地地价房价比呈波动上升趋势。2021年较2020年均有小幅度上升，住宅销售情况明显好于商业物业，差距持续拉大。（图10）
从空间分布上看，2021年，重点监测城市商服、住宅用地地价房价比总体依然呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海地区高于内陆地区”的规律。地价房价比高值区主要分布在东部沿海城市和西南中心城市。
不同区域商服、住宅用地地价房价比平均值、中位数变化均较小，总体保持平稳，西部地区城市住宅用地地价房价比本年度上升相对明显，主要由于房价疲软。
主要监测城市的商服用地地价房价比基本处于10%~50%区间内，楼面地价大多在5000元/平方米以下，与重点监测城市的分布情况和集中度相似，说明重点监测城市样本进行地价房价比分析也具有较好的代表性。
主要监测城市住宅用地地价房价比多处于10%~60%区间内，楼面地价多处于5000元/平方米以下，地价房价比和楼面地价分布态势与重点监测城市亦接近。同样，重点监测城市反映全国城市地价运行情况也具有较好的代表性。
三、市场分析结论与趋势预测
（一）主要结论
1.重点监测城市2021年楼面地价涨幅总体先升后降，住宅、商服楼面地价均分化明显。
商业物业地价方面，上半年多数重点监测城市商业物业出租和销售情况均明显转好。下半年由于国内外经济环境和宏观政策环境变化，重点监测城市商业物业租赁和销售情况一度出现波动。年末在国家政策支持下又显现企稳迹象。
住宅物业地价方面，第一、二季度重点城市商品住房销售市场升温，但增长有限。年中政策持续收紧，导致第三、第四季度环比增速连续下跌。
2.商服、住宅用地地价房价比空间分布总体仍呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海地区高于内陆地区”的规律。
（二）趋势预测
1.城市国有建设用地供应结构与管理体制将进一步优化。2022年土地供应结构将进一步优化调整，保障性住房、特别是租赁住房供地将继续扩大，城市更新行动将继续推动土地供应来源逐步由增量转向存量，提升土地节约集约利用效能，落实国土空间规划“三线管控”要求。
同时，自然资源资产“两统一”管理将推动城镇国有建设用地资源“大储备”格局形成，所有未确定使用权人的土地均将纳入土地储备并与土地供应、利用全链条管理挂钩，以加强土地市场的监管和调控，对于囤地、无故闲置的纠正及时性、力度将进一步提升。
2.2022年土地市场发展仍以稳为主，房企拿地态度仍将维持谨慎，地价涨幅仍将维持低位。2021年年末以来中央对过紧的信贷政策进行了纠偏，但大部分企业流动性仍旧总体偏紧。未来一段时间房地产企业拿地仍将趋于谨慎，地价和土地成交量缺乏提升动力。
3.“两集中”政策优化，土地供应量和成交面积预计将有所上升，地价房价比可能稳中有降。
4.城市间土地市场分化预计将进一步加剧。房企经过2021年的经营危机，拿地投资将更加聚焦于低风险的一、二线城市，城市之间土地市场的分化将进一步加剧。
