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　　一、案情简介 　　

　　某男2004年买房，当时房价18万，首付8万，银行贷款10万，契税等费用1万，某男婚前本息合计5万。08年，A男和B女结婚，房子价值41万。产权登记在一个男人的名下。婚姻期间，双方共同偿还借款100000元用于清偿借款，其中本金70000元，利息30000元。2012年离婚时，房子现值90万。 　　

　　甲乙双方对解除婚姻无异议，但对房屋补偿金额有异议。a认为，婚前他已与某房地产公司签订了购房合同，并向银行贷款。虽然婚后还款本息共计10万元，但银行每月定期从他工资卡中扣款，女方没有参与还款，所以离婚时无权获得任何赔偿。女B认为，双方没有约定实行单独财产制，男方的工资收入应属于夫妻共同财产。离婚时，房产现值应以90万元减去男方购房时的价格，即18万元，作为赔偿基数，即女方B应得的赔偿金为40万元。 　　

　　二、法院裁判情况 　　

　　一审法院认为，婚后甲男与乙女偿还借款10万元。虽然男方每月用工资卡偿还银行贷款，但双方并未约定实行各自财产制，男方的工资应属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十条规定：“婚前，夫妻双方签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款，向银行贷款。婚后，他们以共同财产偿还贷款。房产登记在首付款人名下的，离婚时房产由双方协议处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该房地产归产权登记方所有，未归还的借款为产权登记方的个人债务。双方婚后支付的金额及相应的财产增值部分，由产权登记一方按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则补偿给对方。 　　

　　即第一步应先计算诉争房产的升值率，争议房产现价除以(结婚时争议房产价格共同支付的利息其他费用)=90/(41 ^ 3 ^ 1)=200%； 　　

　　也就是说，第二步计算非产权登记一方所得补偿款，'s普通贷款偿还的部分乘以房地产增值率，这个数额的一半就是要补偿的数额。10乘以200%=20万元，非产权登记方赔偿10万元。一审法院判决争议财产归甲男所有，甲男应向乙女支付赔偿金10万元。 　　

　　女B不服提起上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。 　　

　　三、 主要观点及理由 　　

　　《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》颁布实施后，在审判实践中，各地法院对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算方式不同，计算结果也有较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法， 　　

　　第一步是计算不动产升值率，房地产增值率=房地产现价除以房地产成本，这里的房地产成本等于购买时的房地产价格加上支付的利息和其他费用。在计算房产增值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用房产现价除以结婚时的价格直接得出增值率。“其他费用”是指交易中涉及的费用，是购房的必要费用，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。但不包括公共维修基金和物业费，因为其开支的依据不是交易，而是我的开支 　　

　　在计算第二步是计算非产权登记一方所得补偿，,房地产增值率时，应以结婚时的房地产价格作为计算基础，而不是购买时的房地产价格，因为从购买时到结婚时的房地产增值收入属于一方婚前的个人财产。 　　

　　计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点， 　　

　　此外，需要指出的是，在离婚分割争议财产时，法官不仅要知道“婚后双方支付的金钱及其相应的财产增值”，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，,即计算出的赔偿金额也不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即 　　

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

四、最高人民法院民一庭意见

在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

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