2021年，在民营房企信贷大幅收缩的时候，美的地产(3990。HK)，有大股东的无形背书，生活相对稳定，仍有较好的融资能力。
“去年下半年行业危机的时候，银行的资源很紧张，但我们的开发贷一直很充裕。”3月28日，美的地产执行董事兼首席财务官Ringo在2021年度业绩发布会上表示。"此外，我们是第一个恢复抵押贷款限额的国家."
这也使得美的地产2021年的财务指标有所提升。据披露，截至2021年底，其现金持有总额约为342亿元，同比增长28%；有息负债为563亿元，比上年下降4%；同时，2021年新增有息负债融资成本将为4.63%，同比下降28 BP。
三条红线方面，净负债率从2020年末的79%以上进一步下降至46.3%；剔除受限资金后的现金与短债之比为1.7倍；扣除预付款后，资产负债率降至72.1%，仍超过红线要求。“我们计划在2022年将三个红线指示器全部变绿。”美的地产执行董事、高级副总裁王说。
据王介绍，2022年一季度，美的地产已通过50亿元中签票审批，并已成功发行15亿元中签票，票面利率4.5%。与此同时，我们与中国建设银行合作开发并购业务。贷款220亿元，并签署了并购。a贷款220亿元、190亿元、120亿元以及与农行、交行、招行的专项抵押贷款。”王对说道。其中，并购专项融资金额为a约为370亿元。
当谈到哪些项目将被选中进行并购时。a、美的地产执行董事、总裁郝恒乐表示，会主要关注其合作的项目，尤其是合作方出现了一些问题，使得项目运行不那么顺利。据报道，自去年第四季度以来，美的地产已对13个项目进行股权收购，净对价约17亿元。
在这个过程中，也有选择。“一些合作项目也会退出”，郝恒乐说。“我们最近在南京、长沙、重庆、天津收购的项目都是比较高级别的城市，也退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低级别的城市。”
这一调整方向也与美的地产近年来聚焦高能城市的战略相一致。王表示，2019年以来，美的地产不断换仓，推动低级别城市出清，回归长三角、一二线城市和强三线城市。
中信研报显示，2019年，美的地产在长三角和珠三角区域的新增土地储备总量约占58%。到2021年底，两个地区新增土壤储量的比例已提高到72%。
在美的地产约4952万平方米的总土地储备中，二线及以上城市土地储备提升至60%；长三角和大湾区组成的深耕经济区土壤储量比例超过50%。
经营策略的调整在销售业绩上也有所体现。2021年，美的地产实现合同销售额约1371亿元，同比增长约9%，深耕经济区销售额占比67%。长三角和大湾区分别贡献了674亿元和249亿元的销售额。
但换笼换鸟带来的不仅是更多的流量，还有热点带来的更高的土地成本，从而削弱盈利能力。2018年至2020年，美的地产的毛利率从32.7%下降至22.2%。到2021年底，这一指标下降了3.9个百分点，至18.3%。同期，净利润率也从2018年的10.9%降至目前的7.2%。
截至2021年末，归属于美的地产股东的核心净利润同比下降9.5%，至约38.98亿元。“挤压房价和盈利能力下降是公司业绩同比小幅下滑的主要原因。”中信证券研究报告指出。
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值得一提的是，与很多房企的发展路径类似，美的地产此前也是以合作的方式冲击更大的规模，以至于股权比例不够高。
基于对嘉里销售数据的粗略计算，2016年至2020年，美的地产全口径销售排名由78位晋升至33位，销售规模由约213亿元快速增长至1371亿元；同期，其股权销售额从约211亿元增至912亿元，股权比例从99%以上降至约66.5%。
在2021年中期业绩会上，美的地产管理层也明确表示，“基于近几年的合作模式，2018年至2020年我们会计收入的股权比例也将呈下降趋势”，“因为我们过去两年拿地的销售股权比例应该在60%~65%左右，未来两年我们会计收入的股权比例应该在70%。”
利润摊薄也使得美的地产将增加项目股权比例提上日程。“通过升级换仓逐步退出低级别城市，重点布局29个基地城市，提高拿地股权比例，减少合作项目。”王说，“2022年的目标股权比例将达到75%。”
郝恒乐强调，美的地产未来将把拿地的投资比例控制在销售款的40%，同时要减少合作，控制“1 1不大于2”的合作，谨慎选择合作伙伴，增加自营比例。
“通过升级城市和专注于项目，包括提高股权比例和增加我们自己的交易项目的比例，我们的费率和利润率也将得到提高。”郝恒乐提到，未来将继续推进部分合作项目的收购和股权置换，主要是为了项目的顺利推进和项目股权比例的提高。
美的物业业绩报告显示，2021年实现营业收入737.03亿元，同比增长约40.4%；毛利同比增长15.8%至134.95亿元；核心净利润同比增长13.6%，至54.57亿元。
