新华财经北京5月27日电(分析师汪国真仲景)中国LPR保持稳定，已连续13个月未调整，而房贷执行量则连续上升。老百姓最关心的是房贷利率浮动是否吃亏了？事实上，LPR的传导性并未失效，反映了监管层稳定经济、抑制楼市回潮的政策信号。同时，保持LPR稳定可以降低企业实际贷款利率，促进实体经济发展。 　　

　　

　　一、 LPR报价的基础MLF保持不变 　　

　　

　　5月20日，全国银行间同业拆借中心公布最新LPR报价：1年期贷款3.85%，5年期贷款4.65%。两笔贷款的报价利率已连续13个月保持不变。 　　

　　

　　图表1:近年LPR行情图 　　

　　

　　 　　

　　

　　来源：Wind、新华财经 　　

　　

　　由于1年期MLF操作利率是1年期LPR的参考基础，因此5月份MLF利率不会发生变化，这意味着LPR的报价基础在该月没有发生变化。5月17日，央行宣布开展1年期中期借贷便利(MLF)操作1000亿元，利率2.95%，与上期保持一致。此外，央行当天还进行了100亿元7天逆回购操作，利率仍为2.2%。这也是自去年3月以来，MLF利率连续14个月保持不变。这意味着5月份LPR报价的参考基础没有改变。自2019年9月起，同步调整1年期LPR报价和1年期MLF招标利率，利差固定为90个基点(0.9个百分点)。这期间宏观经济波动较大，中期政策利率对贷款市场报价利率起到了稳定的引导作用。 　　

　　

　　二、近期房价涨幅总体扩大 房贷利率收紧 　　

　　

　　5月17日，国家统计局发布70个城市房价数据。总体来看，4月份70城房价涨幅普遍扩大。北京、上海、广州、深圳等4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月缩小0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。4月份，住宅销售总额增长了73.2%。 　　

　　

　　以上数据表明，一线城市房价在上涨，部分二三线城市二手房价格增长较快，房地产市场持续升温，有从一线城市向周边城市蔓延的趋势。近期，为防止楼市热潮重燃，监管层对楼市掀起新一轮调控收紧。监管政策多管齐下，针对房企、金融机构、中介机构、炒房团都出台了相应的监管措施。 　　

　　

　　图表2:按揭利率走势 　　

　　

　　 　　

　　

　　来源：Wind、新华财经 　　

　　

　　近期，国内广州、深圳、宁波、杭州、苏州等城市纷纷上调房贷利率。工商银行、农业银行等国有大行，在今年2月上调房贷利率的基础上，从5月20日起再次上调最低房贷利率。首套房最低执行利率上调10BP至5.45%，即最低执行LPR 80bp；二套房贷利率也上调了10BP至5.7%，即最低执行LPR为105bp。其中，杭州最新首套房最低执行利率由之前的5.2%上调至5.4%，即LPR 75BP；被执行；二是房贷利率由之前的5.38%上调至5.5%，即LPR 85BP。 　　

　　

　　全国42个重点城市房贷利率监测数据显示，2021年4月20日-5月18日，全国首套房贷款平均利率为5.33%，上行2BP从上个月开始；二套房贷平均利率5.61%，环比上涨2BP。埃蒙 　　

　　

　　从上面可以看出，为了防止楼市过热，今年以来房贷执行利率不断上涨，而LPR保持不变。老百姓最关心的是，去年利率改锚的时候，房贷执行利率改成了以LPR为基准的浮动房贷利率。是选择错了，还是吃亏了？ 　　

　　

　　其实选择浮动房贷利率并没有什么损失，对于去年在利率锚变化过程中改为以LPR为基础的浮动房贷利率的用户来说更有利。因为房贷执行利率的计算公式是：房贷执行利率=LPR基点，其中“基点”在合同期内是固定的。虽然LPR已经连续13个月没有变化，但是各大银行的房贷基点都有不同程度的上涨，最终执行的实际房贷利率有所上浮。 　　

　　

　　“LPR”有两种情况。在第一种情况下，当选择固定利率时，那么LPR就是买方签署抵押贷款合同时最新LPR的价值。无论未来LPR如何变化，房贷利率执行利率中的LPR都是当时签订合同时的数值。在第二种情况下，选择了浮动抵押贷款利率，那么抵押贷款执行利率中的LPR应该根据一定时期内最新的LPR值进行更新和重新计算。 　　

周期通常是1年。所以，如果LPR下降，那么房贷执行利率会降低；如果LPR上升，那么房贷执行利率也会上升，关键看以后LPR利率的变化。

　　

LPR利率长期稳定，并不代表LPR传导机制失灵了。在评价LPR时，应重点关注它疏通货币政策传导作用，而不是盯着利率变化等表象。LPR属于市场利率，代表较强的政策信号。LPR保持不动，传递出的政策信号就是今年货币政策所强调的“稳”字当头，保持政策的连续性和可持续性。房贷在内的贷款定价基准的转换，不是为了提高或降低贷款利率，而是定价基准转换，跟市场的联动会更加灵活，能够更及时地反映市场利率的变化。

　　

另外，LPR在本质上代表资金的成本，只有在经济高速发展的过程中才会有高资金成本，因为经济发展增速高，资本的收益回报自然也高，对应的资金成本提高。目前，我国处于供给侧改革的关键阶段，不再一味强调GDP增度，而是强调高质量发展和进行结构性改革，大力发展高新技术产业和环保低碳经济。随着未来宏观经济增速逐渐放缓，资本的回报也相应降低，资金成本自然也会降低。所以，从长期来看，LPR下降是必然的趋势。

　　

四、 LPR保持不变 实际贷款利率下降

　　

LPR保持不变，不但对普通百姓的房贷利率产生了直接的影响，更重要的对实体经济发展产生促进作用。央行在近日表示，下一步要“继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，推动实际贷款利率进一步降低。”实际贷款利率指的是企业在获得贷款过程中付出的全部成本之和，既包括企业支付的贷款利率，也包括各项收费及其他贷款成本。监管层将要求今年银行各类贷款收费不反弹，并进一步挖掘融资担保等相关环节和其他渠道成本下调潜力，进而降低企业综合融资成本。

　　

今年年初以来，受国际大宗商品价格快速走高等因素影响，4月PPI同比冲高至6.8%，并带动CPI同比小幅上行。当前市场普遍预测，二季度国内物价水平会进一步走高。央行在5月11日发布的《2021年第一季度货币政策执行报告》中指出，近期国际大宗商品价格上涨是阶段性供求“错位”的表现，加上去年同期基数很低以及PPI数据本身具有高波动性的特点，共同导致近期工业品价格同比读数偏高。基于工业品价格上涨具有阶段性特征以及今年CPI涨幅较为温和，短期内货币政策大幅收紧和上调利率的可能性基本可以排除。未来一段时间，央行大概率将在MLF利率等政策利率方面按兵不动，这意味着1年期LPR的报价基础有望继续保持稳定。

　　

从实际贷款利率来看，企业贷款利率持续保持低水平。未来政策重点支持的科技创新、绿色发展及小微企业贷款利率将稳中有降外，房地产贷款利率将会有不同程度的上行。

　　

LPR推出后，持续释放改革降低融资成本的潜力。企业贷款利率持续下降，小微企业综合融资成本稳中有降，有力地支持了实体经济。近期不少银行开始加大绿色金融领域的贷款支持力度，从审批时间、额度分配、下调利率等多方面给予倾斜，已经有企业实际获得的贷款利率低于银行内部基准利率。未来的我国货币政策趋势将保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，稳健的货币政策灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。