金九销售同比降幅近3成，销售均价底部回升
九月和十月是房地产行业的旺季。然而，市场的波动给住宅销售带来了一丝秋意。
根据指数发布的“2021年1-9月房地产企业销售金额表现”研究，百强房企销售金额合计100712.7亿元，同比增长13.8%，比1-8月回落8个百分点。
资料来源：观点指数整理。
9月份，百强房企共实现销售额9547.6亿元，环比增长4.1%，同比下降29.9%。单月销售额连续三个月负增长。
1-9月，碧桂园、万科、融创分别录得6176亿元、4810.1亿元、4616亿元的全口径销售额，暂时处于行业领先地位。
1-9月，20家头部房企总销售金额同比增长8.9%，17家房企同比增速为正，其中绿城中国和金地同比增幅超过30%，领先于其他头部房企。
值得注意的是，20强房企“金九”的销售质量明显不如往年，当月17家房企全口径销售额同比增速为负。
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受9月销售疲软影响，前三季度房企总销售进度弱于预期。以30家公布2021年销售目标的重点房企为样本，观点指数统计显示，样本房企前三季度平均销售目标为69.8%，25家房企销售目标完成率低于75%。完成预定销售目标的不确定性增加。
股权方面，2021年1-9月，100家房企合计股权销售金额达71890.3亿元，同比增长12.5%，平均股权比例为71.4%，较去年同期下降0.8个百分点。
从销售面积来看，百强房企1-9月累计销售面积67775.7万平方米，同比增长6.8%。9月份，百强房企共实现销售面积5791.6万平方米，同比下降40.1%。
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值得注意的是，8月份部分房企通过降价促销加速销售楼盘和回笼现金，月销售均价降至12700元/平方米。在相关城市出台稳定房价的政策文件后，9月份的销售均价在底部升至16500元/平方米。
房企投资开工走弱，资金面持续收紧
国家统计局数据显示，1-8月，全国商品房累计销售金额11.9万亿元，同比增长22.8%；全国商品房累计销售面积11.42亿平方米，同比增长15.9%；商品住宅销售均价10425元/平方米，同比上涨5.9%。
资料来源：国家统计局，意见指数整理。
仅8月份，全国商品房销售额1.26万亿元，同比下降18.7%；全国商品房销售面积1.25亿平方米，同比下降15.5%；商品住宅销售均价10057元/平方米，同比下降3.7%。
商品房销售累计增速回落，单月销售额同比降幅扩大至两位数，房地产销售保持下降趋势。主要原因包括：2020年下半年销售基数高；政策不断加码，银行提高房贷利率，控制房贷额度，购房需求减少；中央土地供应政策导致年内土地供应步伐放缓。
在商品房供需趋弱的前提下，我们预计销售市场将继续保持下行趋势。
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投资方面，1-8月，全国房地产开发投资9.81万亿元，同比增长10.9%。8月份，房地产开发投资1.32万亿元，同比增长0.3%。
在土地投资方面，房地产开发企业土地购置面积
可以看出，由于土地投资和新开工面积的减少，房企投资增速明显放缓，竣工增长成为支撑开发投资的主要因素。由于融资环境持续收紧，资金承压，预计短期房企拿地和新开工将持续疲软，房地产投资将继续承压。
从到位资金看，1-8月，房地产开发企业到位资金13.4万亿元，同比增长14.8%。8月份，房企资金1.54万亿元，同比下降6.5%。
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1-8月，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、存款及预收账款和其他到位资金累计值分别为16917亿、53亿、40773亿、21490亿、50996亿和4132亿，占全部资金的比重分别为12.6%、0.03%和30.3%。
8月份，房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、存款及预收账款、其他到位资金同比增速分别为-19.6%、-59.1%、-0.7%、-8%、-6.8%和-5.3%。
受贷款集中管理政策影响，国内贷款增速大幅下降，按揭购房需求下降，销售回款动能减弱，房企资金持续收紧。
第二次集中供地遇冷，理性稳健成为房企共识
经历了短暂中止延期出让、调整拍卖条件之后，9月多个城市第二次集中供地重新启动。
从出让结果来看，与首轮集中拍地的火热场面不同，第二次集中供地房企拿地积极性较低，底价成交、流拍撤牌成为土拍的主旋律。
据观点指数统计，广州、深圳以及南京等14个试点城市已经完成第二次集中供地出让，共计推出626宗，流拍以及撤牌的土地数量为180宗。剩余成功出让的446宗土地中，317宗为底价成交，底价成交率为71.1%。
数据来源：观点指数整理
分城市来看，济南出让地块全部底价成交，长春、青岛、苏州以及重庆底价成交率均在八成以上。
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对比第一轮集中供地，14个试点城市第二次集中供地的平均溢价率均出现下降，其中重庆下降尤为明显，28宗出让地块中仅有2宗溢价率成交，最高溢价率为0.43%，平均溢价率下降至0.02%，远低于第一轮集中供地溢价率38.8%。
流拍率居高、溢价率下降，均表明了房企在第二次集中供地中的谨慎拿地态度。
而8月多个试点城市中止土地出让，调整竞拍规则，包括溢价率上限控制在15%以内，同时限制房企同时参拍多宗土地，为项目开发利润留有空间。在地房比下降和竞争减少前提下，第二次集中供地土拍热度反而出现下降。
背后的原因或许是房企资金吃紧，在土地投资控制上更加严格。
当下，三条红线和银行贷款集中度管理等调控政策持续发挥作用，房企融资通道缩窄。今年下半年，少数房企出现债务违约风险，资本对房地产行业更加敏感，银行贷款和境外融资变得更加困难，房企资金压力骤增。
近期，部分房企为了缓解资金压力，推出大幅降价的促销活动，试图加快销售现金回笼。但这也导致购房者买房预期转弱，影响房地产市场秩序和正常运转。
为此，张家口、岳阳、桂林等多个三四线城市推出“限跌令”，完善稳房价工作机制，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格下限价格进行销售。
从目前市场上一些变化来看，房地产行业新一轮的周期已经来临。理性拿地，稳健经营，成为众多房企平稳穿越周期的共识。
本文源自观点地产网
