在哪里可以买到俄罗斯商品,在哪里可以买到法拍房

2022-07-27 13:56:02 财经专题

　　深圳“断交潮”来了？　　

　　最近有媒体报道，深圳一些中介和信贷员在推销期房，而且数量不少。在中介提供的房源清单中，基本上都是被法院查封后，以市场价的7折出手，甚至有些总价上千万的豪宅直接被截下拍卖。这些房子被拍的主要原因是很多人断了月供，或者企业资不抵债，被银行或债权人起诉，不得不卖房还债。　　

　　在房地产行业，正常的司法拍卖被解读成了“断供潮”.至于低价拍卖，它基本上是司法拍卖的规则，以吸引更多的投标人，但也确保基本收入而不失去拍卖。很多老媒体人可能还记得，2003年刘晓庆因逃税被捕后，他的财产被司法机关拍卖。据媒体报道，位于北京安慧北里修远小区的十几套房子，起拍价约为2100元/平方米，而当时的市场价超过5000元/平方米。据悉，后面很多房子的成交价都低于市场价。　　

　　“房贷断供”对于房地产行业来说是一个非常敏感的话题，虽然断供的原因可能有各种各样，比如投资失败、工作变动、突发重病，甚至央行加息，都会造成房贷购房者还款压力增大，甚至断供。但是，最大的问题可能是房价的下降。当房价不断下跌，房子价值不断缩水，房价市值不足以抵消欠银行的贷款时，房子就成了“负资产”。这个时候，无力还债或者不看好楼市的业主，可能会把房子扔给银行，也就是断供。　　

　　失败背后的共同原因是居民债务水平和偿债能力不足。那么问题来了，中国居民到底有多少债务？真的到了断绝表白的时候了吗？　　

　　|家庭部门杠杆率10年区域排名　　

　　房贷是中国居民的主要负债 　　

　　数据显示，目前中国居民约60%的资产配置在房地产市场，房贷占居民负债的大头。因此，一旦消费者大规模违约，银行坏账达到一定限度，很可能引发金融体系地震。　　

　　然而，根据中国人民银行金融稳定分析小组整理的《2018中国金融稳定报告》的数据，近年来，虽然我国家庭部门的债务水平不断上升，特别是互联网金融的井喷式发展和抵押贷款的快速增长，但与其他国家相比，我国家庭部门的债务风险并不突出，但应注意债务增长更高的趋势。　　

　　数据显示，截至2017年末，中国家庭部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，比2008年增长7.1倍。中国一直以高储蓄率闻名于世。债务的增加意味着居民储蓄的减少，也意味着居民抗风险能力的降低。今年3月24日，中国工商银行董事长易会满在讲话中提到：2010年至2017年，居民储蓄占家庭可支配收入的比重从25.4%下降到12.7%。也就是说，中国人赚100元后只会存12.7元。虽然这一下降速度没有负债率的上升速度快，但由于储蓄分配严重不平等，上述12.7%只是一个平均值。根据西南财经大学和中国家庭金融调查与研究中心发布的报告，55%的中国家庭没有或几乎没有储蓄，而最高的10%的家庭储蓄率为60.6%，占当年总储蓄的74.9%，还有很多“零储蓄” 　　

　　负债率上升，储蓄率下降，那么钱都去哪了？答案是，大头去了房地产市场。今年4月，汇丰银行的一份报告指出，中国“千禧一代”(80年代和90年代出生的人)的住房拥有率高达70%，其中40%依靠父母买房。越来越多的年轻人正在买房，但他们中的大多数人仍然不得不依靠父母的存款来支付首付，同时，他们还不得不每月承担贷款　　

　　从结构上看，家庭部门债务主要由消费贷款和经营贷款构成。2017年末，二者占住户部门债务余额的比例分别为77.8%和22.2%，同比增速分别为25.8%和8.1%。　　

　　| 2017年家庭部门债务余额和增长率　　

　　根据央行的报告，自1997年商业银行开展个人住房抵押贷款业务以来，个人住房贷款一直占据家庭部门债务的主导地位。从2008年到2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增长到21.9万亿元，占住户贷款余额的45%-54%。　　

　　然而，这个数字仍然被许多学者低估了。原因是随着互联网金融的发展，通过互联网金融、民间借贷、典当行等渠道，居民也获得了大量的债务融资，而这部分债务并没有被央行纳入其中。据不完全统计，2013-2017年，P2P等网贷行业贷款余额(包括公司贷和个人贷)年均复合增长率达到159%，首付等资金有很大一部分流入房地产市场。　　

　　楼市债务的增长和房价的涨跌有很高的相关性。房价经常上涨，居民的信贷热情也是如此。例如，2009年，中国实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并采取了一系列促进房地产市场发展的政策。房地产市场价格止跌反弹，家庭部门债务也快速增加。2009年末，家庭债务余额8.2万亿元，同比增长43.3%，其中个人住房贷款余额4.4万亿元，同比增长47.9%。2015-2017年，这一轮房贷的上涨也是因为房价的快速上涨。　　

p>居民债务风险整体可控

住户部门债务的上涨，有没有风险？

央行报告认为，从整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。

数据显示，2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%），金砖五国中，其他四国印度仅为10.9%，俄罗斯为16.2%，巴西为24.7%，南非为33.1%，均低于中国。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。从数据来看，中国处于低位，但也并不乐观，整体债务的上升已经开始对经济增长产生不利影响。

| 2017年主要经济体住户部门杠杆率

更大的风险则在于我国住户部门杠杆率增速较快，且过于集中。2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。前文已经说过，债务的快速上升与储蓄率急剧下降，导致偿债能力下降。而且由于我国住户部门债务集中在楼市，当前楼市又处于高位，这也是为什么居民对房价的下降心怀恐惧的原因。

在国际上，一般用债务收入比来衡量一个国家住户部门债务水平。2008-2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。其中，房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年间上升37.9个百分点。

总体来看，现在老百姓家房贷不少，偿债压力大，而且由于储蓄的降低，加足了杠杆的老百姓得保证在这还贷的几十年内不失业、不降薪、不生病、不发生意外。这确实可怕！

没有“断供潮”

不过，现在居民债务仍在可控范围，远没有到“断供”的地步。

首先，尽管在房地产各个阶段的发展过程中，总有央行“放水”的呼声，但对居民来说，信贷政策非常审慎。一方面，银行部门对居民信贷一般要求充分的抵押物以及良好的征信记录，对首付比要求较其他多数国家更为严格，在打击首付贷方面更是不遗余力，今年9月份，北京、上海住建委等十一个部门联合发布通知，开展“治理房地产四大市场乱象”专项行动，其中，首付贷等七大类投机炒房行为将成为严打对象。另一方面，国家在房地产领域实施了充分的调控，比如从2017年3月起，针对房价上涨过快问题，相关部门出台一系列房地产调控政策。此后，北京、上海等城市的房地产交易量明显下降，房价过快上涨的势头得到了有效抑制。与此同时，2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

其次，我国住户部门债务抵押物充足，违约风险较低。2017年，我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。笔者从南昌市某城商行了解到，该行目前推出的20万额度的消费贷，借贷人必须提供超过30万的净资产抵押物，而且必须征信良好。此外，根据近些年的数据，我国住户部门贷款的不良率一直处于较低水平。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。在个人住房贷款、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率中，个人住房贷款也是最低的，仅为0.3%，而后两者分别是1.6%和0.7%。

中国人向来有“安居乐业”的民族心理，没有属于自己产权房子的家都被认为是不完整的家，因此除了投资（投机）房产外，很少有家庭会“弃供”。在“房住不炒”的大趋势下，房地产市场会更加理性，刚需将占据更加主要的地位，而刚需，基本上是一家人供一套房，只要不发生大规模的系统性金融风险，所谓的“断供潮”很难出现。