面对不稳定的经济形势，越来越多的人正在失去他们的财产供应。“弃房断供”可分为主动型和被动型两种。一般主动断供是因为手头的房产价格大幅下跌，再买一套比继续做货源便宜，所以我们选择主动断供。而被动违约一般是无力继续还贷，被迫违约。今天我们就和大家聊聊房产违约的法理，讨论一下违约后是否可以停止支付银行贷款利息。
一、房产供款的原理
在说房产断供之前，我们需要了解一下住房的贷款原理。当买家看上了某开发商(或二手房业主)的房产，但手里的钱不够全款时，需要向银行贷款。贷款额度是房屋评估价值的70%左右(有的商业银行可以贷的更多，但是利息也更高)，所以我们经常听到首付30%的广告，这是受贷款额度影响的。
此时开发商与购房者之间形成的是买卖合同关系，而购房者与银行之间形成的是借贷关系。同时，为了防止购房者逾期还款，银行会要求购房者将房产抵押给银行。
二、房产断供的后果
买方违约本质上是违约，银行作为合同相对人，有权向法院起诉要求偿还贷款本金、利息、罚息、违约金。如果买受人没有其他资产可以偿还，银行有权向法院申请强制拍卖买受人的房产(法律上俗称“拍卖行”)，房产的拍卖款银行可以优先受偿。银行付款后如有剩余，将返还给购房者。如果没有全部付清，待购房者有其他房产时再恢复。同时，大部分银行会在银行欠款还清之前，凭借生效判决向法院申请《限制消费令》，以此来限制购房者的高消费和非生活或业务必需的相关消费，如无法购买飞机票等。
三、为什么房屋被拍卖还会倒欠银行钱
贷款期限在一年以上的房地产贷款的还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款。平均资本在还款期内平均分配贷款总额，每月偿还相同数额的本金和剩余贷款产生的利息。平均资本的特点是每月还款额固定，利息越来越少。等额本息就是在还款期内，每个月还相同金额的贷款(包括本金和利息)。等额本息的特点是每月还款额固定。
以一套总价300万的商品房为例。购房者首付30%，剩余210万向银行申请贷款30年，利息220万左右。即购房者共花费520万元购买该房产。假设若干年后，房产价值没有大的波动，但买家断供，房产被司法拍卖(司法拍卖的成交价一般会低于房产现值)。如果买方以平均资本借款，利息将占提前还款的大部分。总之我还清了好几年的银行贷款，大部分只还了利息，没还多少本金。当房子被低于现值拍卖时，加上银行支出的诉讼费、律师费、保全费等费用，购房者即使房子被拍卖了，也不能还清欠银行的钱。如果遇上房价下跌，房屋现值比购入时大幅度下降，那么购房者欠银行的债务将更多。
四、房产烂尾了还需要还银行钱吗
在房地产行业火爆之前，诞生了大量的期房，即开发商预售在建房屋，尚未竣工，无法交付使用。开发商卖高级房，就是用小资金来撬动杠杆，完成建筑。当房子还是一堆砖的时候，开发商就以预售房的形式卖给买家。买方从银行贷款支付全款后，开发商开始建房。如果开发商资金链断裂，物业可能无法完成施工和交付。然而，如果是烂尾楼，尽管购房者可以根据购房合同向开发商追究违约责任，但他们仍然必须根据贷款合同偿还贷款
虽然，最近几个月，嘉兴中院做出了全国首例“购房者不用还烂尾房贷款，由开发商承担”的判决。在这个案子出来之前，即使法院支持了购房者的类似请求，也是判决各方合同终止，然后开发商把收的钱还给购房者，购房者再把剩余的贷款本金还给银行。作为国内首例，本案主要突破了合同的相对性，判决由开发商向银行承担还款义务。在我看来，这个案例是合理的，但不合法，只能作为案例参考，并不代表后续其他法院会据此做出判决。
裁判文件摘录
案例编号(2021)浙* *民中1597号
徐峥从永新公司购买房屋，双方签订商品房买卖合同；为支付购房款，徐峥、张洪运与招商银行南湖支行签订了个人购房贷款及担保合同。招商银行南湖支行发放的贷款由永新公司作为购房款收取，后徐雨征按合同约定返还部分贷款本息。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。徐雨征与永新公司的商品房买卖合同履行期间，永新公司因破产清算程序无法向徐雨征付款。
付房屋，致使商品房买卖合同解除，许余征、张宏云据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许余征、张宏云的责任，该条款对许余征、张宏云不具有拘束力。故招行南湖支行提出的由许余征、张宏云归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。五、结语
在贷款买房这个游戏中，承受风险最大的是购房者。因此，购房一定要量力而为，不要强行“上车”。
今天的分享就到这里，我是你们戴着口罩眼镜起雾的小林律师，我们下期再见，拜了个拜！
