这篇文章谈的是房地产的走向。 　　

　　

　　一季度的数据出来了。自2021年以来，中国房地产平均价格大幅下降。 　　

　　

　　去年初全国均价11000/m，今年一季度降到9600/m。 　　

　　

　　而且，销售额下降的速度比销售面积还快。 　　

　　

　　这也体现了降价。 　　

　　

　　2022年一季度同比减少10%以上。这是什么水平？ 　　

　　

　　2002年有一轮下跌，当时是5%； 　　

　　

　　2008年金融危机，不过是委托了4万亿的水，也就是1-2%； 　　

　　

　　2012年有一波，8%左右。 　　

　　

　　今年的下跌是本世纪中国房地产最大的下跌。 　　

　　

　　非常认真。 　　

　　

　　不仅房子跌了，我主要工作的商业地产(写字楼、公寓、商铺)价格也在跌。 　　

　　

　　降幅接近20%。 　　

　　

　　商业地产下跌，一方面经济不太好，企业买写字楼不多，消费也下行； 　　

　　

　　另一方面，也涉及到“摩天大楼危机”。 　　

　　

　　在今天的会议上，客户还提到：为什么这么多写字楼都在经济最差的时候？这个写字楼怎么租售？ 　　

　　

　　这是非常合理的。 　　

　　

　　摩天大楼危机指的是：高楼建成时，往往是经济危机的时候。 　　

　　

　　因为像超高层这种华而不实的东西，你拿地的时候一定是经济繁荣时期，盖了一般就下去了。 　　

　　

　　写字楼群是一个道理。写字楼集中交付的时间，往往是经济下行的时候。 　　

　　

　　这使得办公楼的价值降低。 　　

　　

　　经济衰退加剧了疫情。 　　

　　

　　如果商业地产不景气，会进一步叠加在住房上(很好理解，经济不好就没有奖金工资，没钱买房)。 　　

　　

　　并且，如果大家都买不起房子，也就投资不起商业公寓。 　　

　　

　　公寓的价格下降远比房子明显。 　　

　　

　　在这个世界上，仅仅需要一套面积很小的公寓，确实风险很大。我建议如果要买的话，先租一段时间，观察一下。 　　

　　

　　大户型不一样，是另一个市场。 　　

　　

　　还有一个反直觉的现象： 　　

　　

　　2022年，高价省成交面积占全国房地产成交面积的比重明显下降。 　　

　　

　　呃不是，原则上优质城市不应该是避险资产，但是小地方就不要买了。 　　

　　

　　其实也在情理之中。2020年下半年到2021年，头部城市涨了一大波。 　　

　　

　　广州、广州、深圳、重庆、合肥、Xi安全部上涨。 　　

　　

　　明明是一波水。城市的购买力已经被消化了。 　　

　　

　　现在是2022年，水开始溢出到便宜的省份。 　　

　　

　　还有一个因素，就是头部城市及时限购限贷，头部城市受疫情影响严重。 　　

　　

　　南宁不是头部城市，疫情没有影响到，但是销量还可以。 　　

　　

　　说这些都没用，只是总结过去。属于看后视镜开车。 　　

　　

　　我敢预测未来。 　　

　　

　　我多次提到，未来全国房价不涨不跌。 　　

　　

　　不同的城市，不同的街区，必然会有尖锐的分化。 　　

　　

　　如果只看全国均价，目前的均价已经回到了2020年上半年。 　　

　　

　　但是，看看你的周围，你的房价回到2020年上半年了吗？ 　　

　　

　　我在广州，公司旁边没有核心区，但是涨了50%。 　　

　　

　　但是微博里房价没跌的时候，有很多非一线城市的留言，说“真的跌了，人民生活不易。” 　　

　　

　　这就是差异化。 　　

　　

　　看表面均价不变，贵的会更贵，差的更差。 　　

　　

　　如果你做一个当地平均价格和当地涨跌的散点图。 　　

　　

　　你会发现几乎成正比。 　　

　　

　　5000到10000区间，大部分城市都在跌。 　　

　　

　　一旦城市均价超过1.5万，几乎都在涨。 　　

　　

　　京沪、长三角、大湾区这些优质区域，几乎全部上涨。与2020年底相比，目前上海房价上涨了20%。一线城市从2021年开始基本都是10%的涨幅。 　　

　　

　　同时，越便宜越跌。许多偏远的西部省份下降了10%以上。 　　

　　

　　啊，东北的吉林也跌了10%以上。 　　

　　

　　许多城市已经开始谈论 　　

　　

　　比如中国东北，你们都看过第七次人口普查的人口数据。东北三省都是人口净流出。感觉东北沈阳的物价还能支撑几倍，长春哈尔滨之类的其他地方有点危险。 　　

　　

　　所以未来的预测是： 　　

　　

　　一线城市基本都是这样，深圳上海呈现小幅回升。很可能这就是底部了。 　　

　　

　　为什么头市没那么惨？去年提出了一个新政策：集中供地。 　　

　　

　　现在你再去那些集中供地的地方，基本都是未开发的(没有钱)。 　　

　　

　　如果现在不开始供地，会影响两年后的楼市，导致当时没有那么多房子。 　　

　　

　　所以没那么糟糕。 　　

。

　　

　　

而三线及以下城市，房产不是什么好东西。

　　

这些地方的刚需你们不用着急，等等看吧。

　　

我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也能用，希望他们能听。

　　

　　

以及，同一城市，越是核心区，风险越小。

　　

同一城市也分限购严不严格，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。

　　

越是头部城市，越是核心区域，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳。

　　

这时候你发现了，这不就是有钱人的房子嘛？

　　

你说这么多，我们普通人也买不起啊。

　　

　　

当然了。

　　

这就是非常差劲的地方，一涨就涨有钱人，一跌就跌刚需。

　　

习惯了，还能咋地，对付着过吧。

　　

　　

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免责声明：

　　

我的预测不全准确，毕竟房产受到政策影响比较大，突然政策放宽了，可能就不一样了。突然疫情好转了，又不一样了。

　　

不过长远来说总还是这个趋势没错的。

　　

　　

我们下期再见！

　　

本文来源:微博（汪有）