2022年,房地产注定是不平凡的一年。2020年,人们对房地产的看法彻底改变。以前人们认为房价只涨不跌,不管受到什么冲击。
1998年,中国房地产迎来了“房改”。1998年全国平均房价不到2000元。经过多年的发展,房价已经超过每平方米一万元。据相关统计机构统计,20年来房价上涨了560%。
从平均数据来看,2000元每平米的房价涨到现在的10000元每平米似乎是合理的,但这只是一个平均数字,很多东西都被平均了。
2021年的平均存款,平均工资收入水平,平均家庭财富等因素都可以算在一起了解平均数字,真的仅供参考。根据RealData的公开数据,全国65个热点城市的平均房价已经达到17388元/平方米。4个一线城市,平均房价6.5万元/平方米;平均房价超过2万元的城市有20个;平均房价超过1.5万元的城市有34个;看来在平均房价已经突破的103个县买房不容易,房价真的挺高的。
中指研究院还披露数据显示,四个一线城市购房平均门槛分别为617万、613万、580万、359万;4个二线城市平均购房门槛超过300万,5个城市购房门槛在200万-300万之间;9个城市购房门槛在100万-200万之间;八个三线城市的购房门槛在105万-313万之间。看到这些统计数据出来后,我也明白为什么老百姓坚信房价只涨不跌了。在过去的20年里,深圳的房价总共上涨了43次。
国内房地产发展的历程中,有两次房价真的会面临着下滑的迹象,可惜都被政策拉回来了:
随着2008年全球金融危机的影响,国内房地产也迎来了大幅下滑。很多人认为2008年的房价已经到了顶峰。没想到,放出4万亿的水来支持基建中房地产的发展,成为国内经济发展的重要基石。短短一年的房企注册量接近10万家。
2014年,国内房企面临高库存的压力,随时可能“垮掉”。于是,2014年,在RRR降息、降息、首付、棚改、安置等多项货币政策的推动下,房地产迎来了前所未有的爆发。
两次都以为房价会迎来拐点,结果都迎来爆发式增长。2021年下半年,老百姓认为房地产会迎来降温,2022年下半年应该会迎来爆发。现在是2022年6月。疫情在哪里?
有人预测明年的房地产将会迎来“贬值潮”,专家提出明年的房价也许超出想象:
认为未来房地产之所以会贬值,取决于目前国内房地产没有以前那么火,或者说有三个因素。
1、国内房地产已经出现了供大于求的局面
任何商品的供求出现问题,价格自然会发生变化。1998年国内整个房地产市场处于供大于求的状态,所以价格一直被推高。现在房地产市场处于供大于求的状态,价格很可能会迎来拐点。
央行公开数据显示,目前,我国城镇居民住房拥有率已达96.8%,平均每户1.5套。拥有两个单位的家庭占31%,拥有三个及以上单位的家庭占10.5%。
2021年,全国100个城市新建房地产库存达到5.2亿平方米,为2016年8月以来最高。此外,中国广义库存达到37.7亿平方米。以目前的销售数据来看,未来五年新增土地难以消化现有库存。
随着新产品的不断上市,国内住房的空置率有可能进一步扩大。根据相关研究机构的调查结果,2021年国内房地产空置率约为23.5%,控制的房地产套数约为8500万套。所以国内的房地产如何,有目共睹!
2、城镇化率已经进入到缓慢阶段,人口老龄化持续增加,新生金额持续减少
2020年第七次人口普查数据显示,我国城市化率已达63.89%,2021年底已超过64%,发达国家城市化率进一步降低。根据相关数据,1998年中国的城市化率仅为33.6%,但目前已经超过30%。未来进一步增加相对缓慢。据相关研究机构预测,2008年城市化率相对缓慢。
从过去每年2000多万人来城市生活到现在每年不到1000万人来城市生活,更多的人从小城市搬到大城市,所以中国的城市化
率,增长速度确实有点难。人口老龄化也成为了老生常谈的话题,过去我国的人口红利是闻名于世界的,一些是人口普查数据中显示国内的老龄化率达到了18.7%另外再往后推10年、20年老龄化率将会进一步的拉高。
出生人口也是受到了巨大的冲击,2016年是近几年我国人口出生率最高的一年往后出现了5连跌的情况,甚至在2021年我国的人口出生率仅仅突破千万人,人口净增长,数量不足60万人。
一方面是老龄化,另外一方面是新生婴儿,根据专家预测以目前的情况发展,不足三年时间,我国人口将会面临着负增长的局面。
在人口持续减少的大背景下,我国对于住房需求这方面的需求也在大幅度的减少,目前的房产都已经够30亿人居住了未来这些房产该如何消化呢?
3、在经历发达国家所走过的道路
发达国家的房价,高、很高、非常的高,但是发达国家的高房价主要集中在发达地区,欠发达地区,整体的房价还是比较亲民的。
我国也同样如此,在第7次人口普查的数据中就可以看出目前人口主要流向于长三角,珠三角,京津冀这些地区,人口越集中对于住房的需求就越大,整体的房价还是保持在稳定的状态,但是众多中小型城市人口在持续的输出,未来房价也会出现普遍比较亲民。
另外发达国家在金融贷款的利率相对都是比较低的,进入到2021年,国内的房贷利率下降速度已经超出了所有人的想象,去年全国平均首套房利率还在5.54%,如今平均首套盘利率来到了4.8%,甚至最低的来到了4.25%。
2022年贷款100万买房和2021年贷款100万买房,基本上省了二三十万的利息。
进入到2022年以来,不少城市放松楼市政策尽最大可能的刺激,房地产市场回落,可惜房地产不像2014年一样的刺激不起来了,所以有不少的人群猜测2023年房地产将会迎来拐点,房价才会出现真正意义上的“降价”。
2023年的房地产市场,更多的都倾向于平稳的趋势发展经济学家,马光远曾提到过房地产在短时间内不能出现大涨或者是大跌,这样都对市场经济会造成巨大的影响。